[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ⑨경매와 유치권

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

유치권의 성립요건이 충족되어 유치권이 인정되는 경우에도 유치권자의 의무로서 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. 따라서 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. 즉 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임은 없다(대법원 1972.1.31. 선고 71다2414 판결). 다만 판례는 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 하였다(대법원 2009.9.24. 선고 2009다40684 판결).

한편 판례는 "유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분 권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다."라고 하면서, 유치권의 목적물인 건물의 소유자가 유치권자에게서 그 건물을 임차한 자를 상대로 건물의 인도청구를 한 사안에서, 유치권자에 대한 채무자의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없어 임차인은 위 건물 인도청구를 거절할 수 없다고 하였다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결).

유치권은 목적물의 멸실, 혼동, 포기 등 물권에 공통된 소멸 사유에 의하여 소멸한다. 다만 시효로 인하여 소멸하지는 않는다. 그 밖에 유치권은 담보물권에 공통된 소멸 사유인 피담보채권의 소멸에 의하여 소멸한다. 다만 채권자의 유치권 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다(민법 제326조).

유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공 한 경우에 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 제2항). 판례는 "공사대금 채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다."(대법원 2013. 4. 11. 선고 2011다107009 판결)라고 판시한 바 있다.

반면에 판례는 갑이 을 주식회사와 을 회사 소유 토지 위에 건물을 신축하는 공사도급계약을 체결하고 공사하였으나 공사대금을 받지 못하였고, 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 위 건물에 유치권을 행사하던 중 이를 제3자에게 임대하였는데, 위 건물 임의경매에서 소유권을 취득한 병이 갑을 상대로 유치권 부존재확인을 구한 사안에서, 갑이 을 회사의 승낙 없이 위 건물을 제3자에게 임대한 것은 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘은 것으로 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것이므로, 을 회사의 유치권소멸청구에 따라 갑의 유치권이 소멸하였다(서울고등법원 2014. 7. 2. 선고 2014나12050 판결)고 하였다.

또한 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제327조). 판례는 "유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공된 이상 유치권 소멸청구의 의사표시를 할 수 있다."(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결)라고 판시한 바 있다.

한편 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민법 제328조). 판례는 "목적물을 경락받은 집행채권자가 유치권자인 집행채무자의 점유하에 있던 목적물을 단행가처분의 집행을 통하여 인도받은 후 제3자에게 처분·인도하고 그 목적물에 관하여 소유권이전등기까지 경료하여 그 제3자로 하여금 목적물에 관한 완전한 소유권을 취득하게 하여 버림으로써 목적물에 관한 소유권이나 점유를 환원시킬 수 없는 새로운 사태가 만들어진 경우, 그때 비로소 가처분의 집행채권자로서 인도·집행 받은 목적물의 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하여서는 아니 되는 가처분의 결정 취지에 반하여 점유를 타인에 이전하여 그 점유 명의를 변경한 것이 되고 집행채무자의 점유를 침탈하여 유치권을 상실하게 하는 불법행위를 저지른 것이라고 보아야 한다."(대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결)라고 판시한 바 있다.