[세상보기] 재건축초과이익 환수 법률 개선 필요

김선정 법무사법인 대표 법무사

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이중과세 여부 및 재산권침해등의 논란을 일으켰던 '재건축초과이익 환수에 관한 법률이 합헌결정을 받게 되어 향후 재건축부담금을 납부하여야 하는 조합들에게 상당한 부담으로 다가오고 있다.

재건축초과이익이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 재건축조합이나 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 법 제7조에 따라 산정된 금액을 말한다.

초과이익의 산정을 위한 기준시점은 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날을 부과 개시시점으로 하고 준공인가일을 부과 종료시점으로 하한다.

산정방식의 기준은 재건축부담금 = {종료시점 주택가액 총액 - (개시시점 주택가액 총액 + 부과기간 동안의 정상주택가격 상승분 총액 + 개발비용 등)} X 부과율이다.

조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하인 경우는 재건축부담금이 면제되지만 3천만원을 초과하는 경우에는 2천만원 구간마다 10%씩 상승하여 누적되어 부담하는 방식으로 최대 1억1천만원초과하는 구간까지 50%의 비율로 부과하고 있다.

1차 납부의무자는 재건축조합으로 규정하고 조합이 해산되거나 조합재산으로 납부하여도 부족한 경우 등에는 조합원이 2차 납부의무자로 규정되어 있다.

다만, 2차 납부의무자는 종료시점 부과 대상 주택을 공급받은 조합원으로 규정되어 있어 이후에 매수한 양수인에게는 납부의무가 없다.

1가구1주택자와 실거주 목적으로 장기간 주택 등을 보유한 자에 대한 입법적 배려가 필요하다. 1가구1주택자나 실거주자로 장기보유한 사람들은 재건축부담금을 부담할 경제적 여력이 없는 경우에 부득이 소유권을 유지하기 위해 대출을 받아야 하는데 LTV,DTI 등 제한으로 대출이 어려운 경우 부담금을 납부하기 위해 대상 주택을 팔 수밖에 없는 상황이 초래될 수도 있는 문제점 있다.

과거 헌법재판소의 종합부동산세법 조항에 대한 결정(헌재 2008.11.13.2006헌바112등)에서도 1세대1주택자,그 중 특히 장기보유자에 대한 예외를 두지 않은 것을 이유로 헌법불합치 결정을 한 바 있다. 이에 대한 예외를 인정하는 방안을 고려해 볼 수 있다고 보여진다.

재건축초과이익을 환수하여 부동산 시장을 안정화시키고 투기적 요소를 억제하려는 입법 의도는 정당하지만 그 방법이 실제 수익으로 현실화하지도 않는 초과이익을 산정하여 재건축부담금을 부과 납부한 뒤에 주택시장의 하락이 오게 되면 그로 인한 손실은 고스란히 부담금을 납부한 조합원이 부담할 수 밖에 없는 구조는 여전히 문제가 있다.

또한 재건축이 완료된 이후에 재건축사업으로 인하여 가치상승분이 반영되어 소유자는 매년 재산세·종합부동산세를 납부하게 되는데 재건축부담금과의 사이에는 별다른 공제나 조정규정이 없다는 점 또한 문제다.

차후에 양도소득세를 납부하게 되는 경우 재건축부담금을 자본적 지출에 해당되는 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하도록 규정하고 있는데 (소득세법 제97조, 소득세법시행령 제163조 제3항 3의3호) 가치상승분으로 인한 효과가 현실화 된 이후에 양도소득세를 납부하는 것이 오히려 현실적인 방법인 듯 하다.

마지막으로 부담금이 조합에 확정되어 부과된 경우에도 과연 어떤 기준으로 조합원들에게 부담시킬지에 대하여는 아직 아무런 기준이 제시된 바가 없기 때문에 부담과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 여전히 있기에 이에 대한 보완 역시 시급해 보인다.

투기 억제와 부동산 시장 안정화를 꾀한다는 의도가 담겨있는 법률이지만, 서민들을 위한 섬세한 배려는 빠져있다. 개선을 통해 피해를 보는 사람이 없도록 해야 하겠다.

김선정 법무사법인 대표 법무사