[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ⑧경매와 유치권

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

유치권자의 유치권이 성립하는 경우 유치권자는 목적물을 유치하는 것 이외에 채권을 변제받기 위하여 목적물을 현금화할 수 있다. 현금화할 방법은 경매에 의하는 것이 원칙이지만, 특별한 경우에는 감정인의 평가에 의한 현금화도 가능하다.

이 경우의 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하는데, 이때에는 소멸주의를 원칙으로 한다. 즉 유치권을 주장하는 자가 유치권에 의한 형식적 경매를 신청한 때에는 법원 매각물건명세서에 특별히 인수 조건으로 하지 않는 이상 담보권 실행을 위한 임의경매 절차와 마찬가지로 소멸주의가 원칙이기 때문에 매각대금에 대해 배당받고 유치권은 원칙적으로 소멸한다.

다만 판례는 "유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되게 되어 있으므로, 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다."(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결)라고 하였다.

즉 유치권에 의한 형식적 경매가 진행 중인 부동산에 대해 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 임의경매가 개시된다면 형식적 경매를 중지하고 채권자 또는 담보권자를 위한 경매절차가 진행된다.

따라서 유치권에 의한 경매와 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 중복된 사건에서는 등기의 선후와 관계없이 강제경매나 임의경매 절차를 진행하게 되고 강제경매나 임의경매 절차가 취소되는 때에 한하여 유치권에 의한 형식적 경매가 진행된다.

결국 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되는 경우 유치권은 매각으로 소멸되지 않고 유치권자는 계속적인 점유를 통해 낙찰자에게 채권 전부가 변제될 때까지 목적물의 점유 이전을 거부할 수 있다. 따라서 낙찰자는 유치권자에게 채권 전액을 변제해야만 그 점유를 이전받을 수 있게 된다.

그런데 경매는 복잡한 절차와 적지 않은 비용이 소요되므로, 언제나 경매에 의할 것을 요구하는 것은 소액의 채권을 담보하기 위한 유치권 등에서 부적절할 수 있다. 그래서 민법은 유치물로써 직접 변제에 충당하는 방법인 간이변제충당을 인정한다(민법 제322조 제2항).

즉 정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

이상의 요건이 충족되면 유치권자는 유치물의 소유권을 취득하는데, 법률의 규정에 의한 물권변동으로 등기를 요하지 않는다(민법 제187조). 그리고 평가액과 채권액의 차액이 있으면, 이를 채무자에게 반환하여야 한다.

한편 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다. 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다(민법 제323조).

유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환 기간을 허여할 수 있다(민법 제325조). 이 비용상환청구권에 기하여 유치권자는 다시 유치물 위에 유치권을 취득할 수 있다(대법원 1972.1.31. 선고 71다2414 판결).