[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ⑦경매와 유치권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

유치권이 성립하는 경우 유치권자에게는 먼저 목적물을 유치할 권리가 인정된다. 즉 유치권자는 그의 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다. 여기서 "유치"란 점유를 계속하고 인도를 거절함을 의미한다.

한편 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한 방법으로 유치물의 점유나 보관을 위탁받은 자가 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있는지와 관련하여, 판례는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조). 여기서 반환을 거부할 수 있는 점유할 권리에는 유치권도 포함되고, 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한 방법으로 유치물의 점유 내지 보관을 위탁받은 자는 특별한 사정이 없는 한 점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있다."(대법원 2014. 12. 24. 선고 2011다62618 판결)고 하였다.

또한 판례는 건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터 잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차 대지 부분에도 그 효력이 미친다고 하였다(대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170 판결). 따라서 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 그 부지인 대지의 인도도 거절할 수 있다. 다만 건물의 유치권자가 건물을 사용하였을 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 차임 상당액을 건물소유자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결).

그러나 유치권자는 낙찰자에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 그리고 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립 시기와 관계없이 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 않고, 그 성립 시기가 저당권 설정 후라고 하여도 유치권은 소멸하지 않는다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결).

한편 유치권은 물권이기 때문에 채무자뿐만 아니라 모든 사람에 대하여 행사될 수 있다. 즉 목적물의 양수인은 물론 강제집행에 의한 매수인에 대해서도 채권의 변제가 있을 때까지 인도를 거절할 수 있다.

나아가 일반 채권자에 의한 강제집행에서 동산 또는 유가증권의 유치권자는 집행관에게 목적물의 인도를 거절할 수 있고, 그런데도 집행관이 경매를 하면 제3자 이의의 소를 제기할 수 있다. 한편 소유자의 목적물인도의 소에 대하여 점유자인 피고가 유치권을 행사한 경우에, 유치권이 물권인 점에 비추어 이론적으로 원고 패소의 판결을 하여야 할 것이지만, 소송 경제상 상환급부판결(원고의 일부승소판결)에 의하더라도 무방하고 실제로 그러한 판결이 선고된다(대법원 1969.11.25. 선고 69다1592 판결).

유치권 신고가 있는 물건이 매각되어 매각허가결정이 난 경우에 매각허가에 대한 이의신청사유와 관련하여, 판례는 "매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 민사집행법 제121조 제6호에서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다."(대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정)고 하였다.

또한 판례는 "부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다."(대법원 2007.5.15. 자 2007마128 결정)고 했다.