[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ⑥경매와 유치권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

유치권이 성립하기 위해서는 유치권의 성립을 배제하는 특약이 존재하지 않아야 한다. 즉 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결).

판례는 A가 B회사에 대한 채권을 확보하기 위해 B회사 소유의 부동산을 그의 아들에게 점유 사용하게 하고 있다가 아무 조건 없이 위 부동산을 회사에 명도해 주기로 약정했다면 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로 그 약정된 명도 기일 이후의 점유는 위 A로서도 적법한 권원이 없는 점유라고 판시한 바 있다(대법원 1980.7.22. 선고 80다1174 판결).

한편 유치권을 사전에 포기한 경우와 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우에도 유치권은 곧바로 소멸한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결). 따라서 채권자가 유치권의 소멸 후에 그 목적물을 계속해 점유한다고 하여 여기에 적법한 유치의 의사나 효력이 있다고 인정할 수 없고 다른 법률상 권원이 없는 한 무단점유에 지나지 않는다고 할 것이다(대법원 2011.5.13. 자 2010마1544 결정).

이러한 유치권배제 특약은 묵시적으로도 가능하다. 예컨대 원상회복의 특약이 있는 경우이다. 판례도 "건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다."(대법원 1975.4.22. 선고 73다2010 판결)고 판시한 바 있다.

판례는 "유치권은 당사자 사이의 합의에 의해 얼마든지 포기할 수 있으므로, 채권 발생이 여러 개의 물건과 사이에 견련관계가 인정된다 하더라도 당사자 사이에 그 물건의 하나에 관하여 직접 관련되어 발생한 채권에 한하여 유치권을 인정하기로 하는 특별한 합의가 있는 경우에는 유치권의 행사는 그 범위로 제한되고, 위와 같은 합의는 명시적인 것은 물론 묵시적인 것으로도 가능하다."고 하면서, 아파트 신축공사를 도급받은 시공사가 공사대금 잔액을 지급받기 위해 아파트 한 세대를 점유하여 유치권을 행사한 사안에서, 아파트 공급계약 체결 당시 시공사가 각 수분양자로부터 해당 세대의 분양대금을 전액 지급받으면 그 세대를 인도하여 주기로 함으로써 다른 세대에 관하여 발생한 공사대금 채권을 확보한다는 명목으로 분양대금이 완납된 세대에 대하여 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 특별 합의가 있었음이 인정되므로 위 유치권의 피담보채권의 범위는 해당 세대의 미지급 분양대금에 한정된다고 하였다(서울동부지방법원 2009. 6. 26. 선고 2008가합13140 판결).

한편 유치권 포기로 인한 유치권의 소멸은 유치권 포기의 의사표시의 상대방뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결). 즉 판례는 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있으며 나아가 유치권배제 특약에도 조건을 붙일 수 있는데, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단하여야 한다고 하였다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결).

마지막으로 유치권이 성립하기 위해서는 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권을 취득해야 한다. 따라서 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 판례도 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결). 반면에 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다고 할 것이다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결).