[세상보기] 부동산 패러다임의 전환

박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수

박유석 교수.

우리나라 사람들의 '내 집' 즉 내가 소유한 집에 대한 열망은 전 세계 어느 나라에서도 찾아 볼 수 없도록 강하다고 할 수 있다. 이러한 주택에 대한 열망은 열망을 넘어 종종 집착으로 느껴질 정도로 강렬하다. 그렇다면 왜 유독 우리나라에서는 내 집에 대한 욕구가 강하게 되었을까? 그것은 집이라고 하는 것은 인간이 자연과 맞설 수 있는 가장 큰 도구이며 자연을 극복하는 피난처(shelter) 역할을 해 오던 곳이므로 본능적으로 내 집을 구매하므로써 심리적 안정을 추구하는 것으로 볼 수 있다.

그러나 현실적으로는 우리나라는 1960년대 이후 근대화를 겪으면서 인구의 수도권 집중현상이 심화되었고 인구의 집중은 자연스럽게 주거의 부족 문제를 유발시켰으며, 이러한 상황에서 집을 소유한 사람은 소위 '갑'의 위치를 점유하게 되고 그렇지 못한 사람들은 '을'의 위치에서 '갑'을 동경하게 되었다.

이후 '갑'을 동경하던 '을'은 주택을 마련하여 '갑'의 위치가 되고 '갑'이된 '을'은 자신뿐만 아니라 자식들도 '을'의 위치를 겪게 되지 않기를 바라며 인생의 제1의 목표를 집을 구매하는 것에 두기를 강요하게 되고 '갑'의 자식세대도 주택의 구매를 당연하게 받아들이고 주택 구입을 위한 노력을 게을리 하지 않고 있다.

과거 주택의 부족은 우리나라 사람들의 집에 대한 소유욕을 자극 시켰으며 우월적 위치에 있던 '갑'들은 임대차 시장에서도 본인들에게 유리한 '전세'라는 제도를 만들게 되었고 이는 높은 이자율로 인해 월세보다 수익이 높은, 전적으로 임대인인 '갑'에 유리한 임대차 제도인 것이다. 그러나 현재의 전세제도는 저금리 시대가 지속되면서 수익성 측면에서는 임대인이 불리한 제도로 보이나 임대인은 주택 구매에 있어 이자의 부담이 없는 레버리지로, 임차인의 입장에서는 상대적으로 월세보다 저렴한 임대차 제도로 전세제도가 유지되고 있다.

전세제도를 임대인이 주택을 구입하기 위한 레버리지로 이용을 한다는 뜻은 '레버리지'란 지렛대를 의미하며 주택구입의 레버리지는 적은 자본으로 주택의 구입이 가능한 것이며, 임대인들이 '레버리지'를 통하여 주택을 구입하는 것은 임대를 통해 직접적인 수익이 나지 않더라도, 부동산가격이 상승하는 시장에서는 차후 양도를 통한 매매차익이 임대인에게 만족스럽기 때문에 임대인들은 전세제도를 적극적으로 활용하고 있다.

이러한 임대인들은 레버리지를 이용하여 주택의 구입 수를 늘리고 매매로 인하여 차익을 실현하면서, 역대 가장 높은 집값을 나타내고 있는 우리나라의 부동산가격 상승에 많은 영향을 미친 것으로 볼 수 있고 이러한 주택가격의 상승의 문제는 현 정부 부동산정책의 핵심이 되었고, 주택가격의 안정을 위하여 지속적으로 강력한 부동산정책을 사용해 왔다.

현 정부뿐만 아니라 부동산정책의 근본은 주택시장 안정에 있으며 주택시장 안정이라고 하는 것은 누구나 언제든지 주택의 구입이나 임차가 용이하고, 주택의 보유나 임차에 있어 큰 부담이 없으며, 처분 시 큰 수익이 나지 않는 것이 가장 바람직하다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 현 정부의 정책하에서는 이러한 근본은 지켜지지 않으며 각종 정책으로 인하여 오히려 부동산가격은 지속적으로 상승하였고, 임대에 있어서는 서민주거안정이라는 명목으로 임대차인 전세에 대한 지원도 폭넓게 함으로써 임대차 시장의 왜곡도 가져오게 되었다.

이러한 상황에서 부동산시장의 안정을 위해서는 다양한 방면의 정책적 노력이 요구되는데, 임대에 있어서는 현재의 패러다임을 전세에서 월세로 전환하는 노력이 필요하다. 이러한 노력을 통해 전세를 월세로 전환함으로써 임대인의 추가적인 주택의 구입을 차단하고, 실수요자들의 부동산시장에서의 주택구입 기회를 늘릴 수 있을 것이다. 또한 서민주거안정의 측면에서는 현재의 전세자금에 대한 지원을 월세로 전환하여 월세를 직접 보조하는 '주택보조'의 개념을 적용해야 할 것이다. 이를 통해 생애주기별로 각 세대의 경제 상황에 맞는 주택을 임차하거나 구입할 수 있는 환경을 조성하여 부동산정책의 근본인 주거복지가 실현 될 수 있도록 해야 할 것이다.

박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수