[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ⑤경매와 유치권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

유치권 성립을 위해서는 유치권 행사하는 점유자가 채권을 가지고 있어야 하고, 그 채권이 변제기에 있어야 한다(민법 제320조 제1항). 이와 관련해 먼저 점유자가 채권을 가지고 있어야 한다. 이때 채권 발생 원인은 묻지 않으며, 유치권 행사 도중에 취득한 채권도 포함한다. 판례는 "목적물에 관해 채권이 발생했으나 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득하기 전에 그에 관해 저당권 등 담보물권이 설정되고 이후에 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득한 경우 채권자는 다른 사정이 없는 한 그와 같이 취득한 민사유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있다."(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결)고 판시한 바 있다.

다음으로 점유자의 채권은 변제기에 있어야 한다. 즉 유치권은 그 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기해 유치권을 행사할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2007.9.21. 선고 2005다41740 판결).

판례는 "수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성했더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기해 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대해 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수 의무나 하자보수에 갈음한 손해배상 의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다."(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결)고 판시했다.

한편 유익비를 청구하면서 유치권을 행사하는 경우가 많은데, 유익비란 물건의 개량·이용을 위해 지출되는 비용을 말한다. 유익비라고 할 수 있기 위해서는 목적물의 객관적 가치를 증가하는 것이어야 하나, 목적물 자체의 가치를 증가시켜야 하는 것은 아니다. 예컨대 가옥의 임차인이 집 앞 통로의 포장비용을 지출한 때에도, 그것이 가옥의 가치를 증가시킨 한도에서 유익비가 될 수 있다. 유익비를 지출한 자는 유치권을 행사할 수 있으나, 법원은 상환 의무자의 청구에 의해 상당한 기간을 허락해 줄 수 있으며, 이 경우에는 그 유익비에 관하여 유치권이 소멸한다.

유치권 성립요건과 관련하여 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다(민법 제320조 제2항). 채무자에게 대항할 수 있는 점유 권원 없이 또한 이를 알거나 과실로 알지 못한 채 점유를 시작한 경우에도 마찬가지다(대법원 1966.6.7. 선고 66다600 판결). 불법행위로 점유를 취득한 후 적법한 권원을 취득한 경우에도 유치권은 부정되며, 불법행위가 제 3자에 대해 행해진 경우에도 유치권은 성립하지 않는다(대법원 1989.2.14. 선고 87다카3073 판결). 즉 판례는 "건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다"고 했다. 그러면서 판례는 점유가 불법행위로 인해 개시되었다는 점에 대한 증명책임은 반환청구자에게 있다고 했다.(대법원 1966.6.7. 선고 66다600 판결).

한편 처음에는 적법하게 점유를 취득했으나 나중에 점유권원이 소멸한 경우에 유치권이 성립하는가와 관련해, 점유자가 비용지출 시에 권원 소멸 사실을 알았다면 유치권의 성립은 부정되며, 나아가 권원 소멸을 알 수 있었던 경우에도 유치권의 성립은 부정될 것이다.

이와 구별돼야 할 것은 점유자의 점유권원이 소멸했지만, 유치권을 행사함으로써 물건을 점유하던 중에 비용을 지출한 경우이다. 이러한 경우에는 그 점유가 적법하므로, 그 비용상환청구권에 대해서도 당연히 유치권이 인정된다(제325조).