[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]③경매와 유치권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

유치권이 성립되기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관해 생긴 것이어야 한다. 즉 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있어야 한다. 판례도 "민법 제320조 제1항은 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.'라고 규정하고 있으므로 유치권의 피담보채권은 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이어야 한다."(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020도3170 판결)라고 했다.

그리고 판례(判例)는 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 한다(대법원 2007.9.7. 선고 2005다16942 판결). 즉 채권과 목적물의 점유 사이에 견련관계가 요구되지 않는다고 한다. 따라서 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권이라도 그 후 그 물건의 점유를 취득했다면 유치권은 성립한다.

견련관계가 긍정되는 사례로, 판례는 "채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과의 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다 할 것이므로 손해배상채권에 관해 유치권항변을 주장할 수 있다."(대법원 1976.9.28. 선고 76다582 판결)고 판시한 바 있다.

또한 판례는 "주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특별한 사정이 없는 한 소멸되지 않는다."(대법원 1995.9.15. 선고 95다16202 판결)고 했다.

한편 견련관계가 부정되는 사례로, 판례는 임차인의 임차보증금반환채권과 권리금반환청구권 및 부속물매수청구권은 임차건물이나 토지에 관해 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 임차건물이나 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없다고 했다.

또한 판례는 "건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다."(대법원 2013.10.24. 선고 2011다44788 판결)라고 판시한 바 있다.

유치권의 성립과 관련해서 자주 발생하는 사례로, 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회 통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 공사대금채권에 기해 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 없다. 판례도 "건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없는 것이다."(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정)라고 했다.

한편 건축자재업자가 건물 신축공사 수급인과 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 판례는 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없으므로 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 될 수 없다고 하였다(대법원 2012.1.26. 선고 2011다96208 판결).