[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매와 유치권

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조).

예컨대 타인의 시계를 수리한 자는 수리비를 지급 받을 때까지 그 시계의 인도를 거절할 수 있다. 부동산 경매와 관련해 유치권이 주로 문제 되는 경우는 공사업자가 건축물 공사를 했으나 건축주에게 공사대금을 받지 못했을 때 해당 건축물을 점유하고 공사대금을 받을 때까지 인도를 거절하겠다고 주장하는 경우이다.

유치권은 공평의 원칙을 실현하기 위해 인정되는 권리이다. 즉 타인의 물건 등을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지면 그 채권을 변제받을 때까지 물건 반환을 거절할 수 있도록 하는 것이 공평의 원칙에 부합하기 때문에 유치권이 인정된다.

유치권자는 채권 변제를 받을 때까지 누구에 대해서든 목적물을 유치해 인도를 거절할 수 있지만, 타인 물건을 점유하고 있음에 기초해 인정되는 권리이므로, 점유 상실에 의해 소멸하며, 물건이 누구의 수중에 들어가더라도 그 소재에 추급해 권리를 주장할 수 있는 효력인 추급효를 가지지 않을 뿐만 아니라 부동산 경우에도 등기를 요하지 않는다.

한편 유치권은 일정한 요건이 갖춰지면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권으로서 채권 변제를 받을 때까지 목적물을 유치하는 유치적 권능을 가질 뿐 우선변제적 권능을 가지지 않지만, 유치물로부터 생기는 과실에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 있다.

또한 유치권은 불가분성이 인정된다. 즉 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있다(민법 제321조). 이러한 불가분성이 있어 유치권자는 채권 일부가 변제된 뒤라도 채권이 남아 있는 한 유치물 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다.

따라서 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권 전부를 담보한다고 할 것이며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 물건인 경우에도 적용된다.

판례도 "다세대주택의 창호 등 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위해 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대해 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다."(대법원 2007.9.7. 선고 2005다16942 판결)고 판시한 바 있다.

법원 경매에서 유치권을 행사하는 물건이 상당히 많은 실정이어서 이로 인해 경매 대상 물건의 담보 가치가 하락한다. 또한, 유치권이 신고된 물건은 경매 입찰을 꺼리게 되어 유찰을 반복하다가 저가에 낙찰된다. 즉 부동산 경매 절차에서 보통 일반인들은 유치권이 신고된 물건은 쳐다도 보지 않은 경향이 많다. 이와 같은 유치권 행사로 인해 경매절차를 통해 채권을 배당받으려 하는 채권자들은 자신의 채권을 전부 변제받지 못하여 결국에는 손해를 당하게 된다.

이처럼 유치권은 경매절차에서 부당하게 행사돼 선의의 피해자를 낳게 하는 골칫거리 정도로 생각하기 쉽지만 반대로 유치권이 행사된 물건이 황금알을 낳게 해주는 물건으로 둔갑할 수도 있기 때문에 유치권에 대한 철저한 공부와 준비를 한다면 부동산 경매에서 큰 수익을 안겨 주는 물건이 될 수 있을 것이다.

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사