[세상보기] 부동산개발이익의 환수

박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수

박유석 교수

최근의 뉴스는 내년 대선을 위한 후보들의 경연에 대한 내용이나 부동산문제가 대부분을 차지하고 있는 것으로 느껴진다. 또한 후보들의 경연과 관련된 검증과정에서도 부동산과 관련된 내용은 빠지지 않고 있으니 부동산과 관련된 뉴스가 뉴스의 대부분이라고 해도 과언이 아닐 듯 싶다.

대선 주자들의 검증과정에서 나온 이른바 '화천대유' 사건도 후보에 대한 문제이자 부동산과 관련된 문제라 볼 수 있다. 문제가 제기되고 '누가?', '누구를 위해?'라는 부분은 앞으로의 수사에서 명명백백하게 밝혀지리라 믿지만 이번 문제에서 제기된 민간 부분의 과도한 이익 창출에 대한 부분은 부동산학의 관점에서 한번 생각해 볼 문제라 생각된다.

우선 부동산을 재화의 측면에 보면 일반 재화와 다르지 않게 생산되고 소비된다. 다만 그 생산되는 과정이나 소비되는 과정에서 일반 재화와 다소 차이를 보이기는 하지만 시장이 형성되고 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 메커니즘은 여타의 재화와 다르지 않다고 볼 수 있다.

부동산이라는 재화는 누구나 다 알고 있듯이 그 용도에 맞게 다양한 형태를 띠고 있다. 그중에서 우리가 항상 주목하고 있는 것은 주거를 위한 주택이 될 것이며 주택의 범주에서도 공동주택인 아파트가 우리와 가장 친숙하고 우리의 자산증식을 위한 도구로 사용되고 있다.

그렇다면 아파트는 어떻게 생산되며 소비될까? 시장경제 체제를 추구하는 우리와 같은 사회에서는 아파트를 생산하고 판매하는 일반적인 주체는 민간부문이 될 것이며 상황에 따라 공공부문이 개입하게 된다. 민간부문의 생산자는 다른 재화의 생산자와 같이 개발에 따른 위험을 감수하고 아파트를 생산하고 판매하게 될 것이다.

그러나 문제는 이 부분인데 즉, 부동산이라는 재화의 생산(대부분 개발)과 판매를 통해 막대한 이익이 발생한다는 것이다. 시장경제에서 자신의 노력을 통해 부를 누리는 자에게 무작정 비난의 목소리만을 높일 수는 없겠으나 부동산의 개발로 인한 정상가격 상승분을 초과한 이득은 불로소득으로 볼 수 있으며 또한 부동산개발을 통한 이익은 공공성을 침해한 대가로 볼 수 있을 것이다.

예를 들면 특정 지역에 민간주도하에 택지를 개발하게 되면 공공부문은 택지개발로 인한 교통, 교육, 일상생활 등의 문제가 발생하는 것을 방지하기 위한 도시 인프라를 마련해야 하며, 이를 구축하기 위한 사회적 비용이 발생하게 된다. 즉, 아파트의 건설은 이러한 사회적 비용을 유발하게 되고 이러한 사회적 비용의 부담은 개발이익 환수에 대한 기초이론이 된다. 또한 이러한 공공성의 침해는 공공부분이 부동산개발에 참여하게 되는 근거가 되기도 한다.

이렇게 부동산 개발을 통해 막대한 이익이 발생하게 되면 그 이익을 공공의 목적을 위해 환수되어야 한다는 '개발이익환수제'의 요구는 1980년대 부동산문제가 심화 되면서 1990년 초 '개발이익환수에관한법률'이 제정되어 시행되었다. 개발이익환수에 관한 법률에서는 개발이익을 '토지소유자 자신의 노력 없이 개발사업, 토지이용계획의 변경, 기타 경제·사회적 요인에 의해 상승한 토지가격 중 정상적 지가상승을 초과한 상승분'으로 정의하고 있으며 이 중 일부를 '개발부담금'으로 징수하고 있다.

이와 같이 부동산의 개발은 불로소득 발생과 공공성의 침해가 수반되기 때문에 사회적 합의가 중요할 것이며 이러한 사회적 합의로 근거가 되는 법률이 제정되고 제도화되어 30여 년 간 시행되고 있으나 요즘의 상황을 보면, 현실에서는 특정 사업, 특정 주체들에게는 이러한 법률이 적용되지 않는 제도적 허점이 있는 것으로 보인다. 제도화가 선행되는 것이 중요하지만 그에 못지 않게 국민이 공감할 수 있도록 그 제도를 현실에 반영시키는 노력도 중요하다고 할 수 있을 것이다.

박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수