[세상보기] 부동산경매와 권리분석

김선정 법무사법인 대표 법무사

김선정 법무사

부동산 경매가 대중화되면서 일반인들이 법원경매를 내집 마련의 수단 뿐 아니라 재테크 수단으로 활용하고 있다. 하지만 경매부동산을 받기 위해서는 우선 경매 물건에 대한 정보수집과 물건에 대한 권리분석 능력이 필요하다. 경매물에 대한 정보는 각종 경매 사이트와 대법원 경매정보를 이용하면 언제든지 검색할 수 있으므로 자신이 취득하고자 하는 부동산을 위 사이트를 통해 검색할 수 있을 것이다. 하지만 권리분석은 일반인들이 쉽게 할 수 있는 것이 아니기 때문에 권리분석 능력을 습득한 후 경매 입찰에 참여하거나 전문가의 도움을 받아 참여하는 것이 좋을 것이다. 만일 권리분석이 잘못된다면 막대한 손해를 볼 수 있으니 반드시 주의하지 않으면 안 된다.

권리분석을 잘못해 입찰보증금을 몰수당하는 경매사고가 종종 발생하는 것이 현실이다. 권리분석을 하기 위해서는 각종 공적서류들을 세심하게 확인 및 분석해야 하는데 그러한 서류에는 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등이 있다. 이 서류들을 통해서 현재 부동산에 부담이 되는 등기된 권리 중 소멸 되는 권리가 무엇인지, 인수되는 권리가 무엇인지를 확인할 수 있을 것이다. 또한 등기부에 등기되지 않은 부동산에 부담이 되는 권리인 임대차에 관한 사항 및 법정지상권, 유치권 등도 확인하여야 한다. 법원에서는 일반인들의 이러한 권리분석의 어려움을 도와주기 위해서 경매 물건의 권리관계의 위험성을 공지해주는데 바로 법원에 비치되는 '매각물건명세서'를 통해서다. 법원은 매각기일 일주일 전까지 대법원 경매정보 사이트에 매각물건명세서를 공지한다. 등기부에 기재된 권리의 경우 매각물건명세서의 '등기된 부동산에 관한 권리(가처분) 중 매각으로 그 효력이 소멸 되지 않은 것'의 기재란에는 등기부상의 소멸 되는 권리와 인수되는 권리를 확인할 수 있다. 등기부에 기재되지 않는 임차인 권리분석도 마찬가지다. 매각물건명세서의 '최선순위설정일자'와 임차인의 '전입신고일자'를 비교해서 해결할 수 있을 것이다. 역시 등기부에 기재되지 않는 법정지상권이 설정됐는지 여부를 확인하기 위해서도 매각물건 명세서를 확인하면 된다.

토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 모두 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 내용이 공시돼 있어 경매에 참여한 이가 예상치 못한 상황에 부딪히는 것을 막아준다. 유치권의 경우에는 주의가 요구된다. 현행 경매제도는 유치권 자에 대하여 유치권에 대한 채권신고를 강제하고 있지 않고 유치권자는 경매절차에서 유치권에 대한 신고 여부를 임의로 선택할 수 있기 때문에 유치권을 신고할 경우에만 이해관계인이 되어 경매절차에 참가할 수 있는 권리를 보장 받을 수 있다. 유치권자가 유치권 권리신고서를 제출하면, 법원은 형식적인 심사를 거쳐 매각물건명세서에 유치권이 있음을 게재하게 된다. 따라서 매각물건명세서에 기재되지 않는 유치권이 있을 수 있고 기재되어 있더라도 실질관계를 제대로 반영하지 않을 수 있다. 또한 이러한 매각물건명세서가 법원에 의해 작성되었다 하더라도 공신력은 인정되지 않는다. 즉 매각물건명세서가 잘못 기재되거나 누락될 수 있는데 만약 잘못 기재된 매각물건명세서를 믿고 물적 부담이 없는 것으로 알고 매수하였다면 매수인이 그 부담을 안고 간다는 것이다. 따라서 이러한 경우에는 매각물건명세서의 기재 내용이 잘못되어 입찰자가 손해를 입게 된 경우 입찰자는 경매절차가 종료되기 전에 법원에 매각허가 전에는 매각불허가신청을 매각허가 후에는 매각허가에 대한 이의신청이나 즉시항고를 통해 구제받을 수 있다. 또한 확인할 필요가 있는 서류로서 토지이용계획확인서도 있는데 이 서류를 통해서 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항을 확인할 수 있을 것이다

부동산 경매는 사소한 요건 때문에 예기치 않은 결과가 발생하기도 하므로 각종 서류의 분석과 현장방문 등을 철저히 해 재산상 손실을 사전에 방지하는 것이 중요하다.

김선정 법무사