[세상보기] 주택 리모델링의 역사와 현재

윤방현 한양대학교 겸임교수

윤방현 한양대학교 겸임교수

우리나라는 노후건물의 처리방안에 골치를 썩고 있다. 주택의 노후화는 계속 가속화 되어 가고 있는 반면, 인구감소로 인한 주택구매력이 매년 감소와 노후건물의 공실 증가로 구) 도심의 슬럼화 및 부동산 가치 하락을 불러올 것이 자명한 사실이다.

정부와 지자체는 다양한 노후주택 정비 및 활용방안을 내놓고 있는데, 전체 주택수의 50%가 넘는 노후건물을 최소 8년 정도가 소요되는 재건축사업 정도로는 그 관리와 개선이 쉽지 않은 상황이다.

이러한 가운데서 부동산시장에 새로운 활력을 불어넣어 줄 수 있는 방안으로'리모델링'이 급부상하고 있는데, 현 정권의 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 각종 규제와 제한에 골머리를 앓는 소유자와 투자자들의 관심까지 더해져 현재 리모델링은 유례없던 각광을 받고 있다.

리모델링 시장규모 급증의 중심은 바로 노후화된 주택이다. 준공일이 최소 15년 이상인 주택수가 국내 전체 주택수의 절반을 넘기는 수치는 이제 리모델링이 필수적으로 수반되어야 하는 국면으로 접어들었음을 의미한다고 보아야 할 것이다.

서울시의 경우 2025년을 기점으로 전체 공동주택의 약 92%가 리모델링의 대상이 될 전망이다.

리모델링이란 기존의 건축물을 멸실시키지 않고 기둥·내력벽 등 주요구조를 유지하며 개선(개축)하거나 증축 또는 확장으로 건축물의 노후화 억제 또는 기능을 향상하는 건축기법을 일컫는 것으로, 기본적으로 기존 구조의 약 85% 전후를 유지한 상태로 외장, 내장과 설비가 전면 철거되고, 내부공간이 재배치된다.

정비사업에 비해 인·허가 및 관련 행정절차가 간소하고, 상대적으로 적은 사업비로 신축아파트로 탈바꿈할 수 있는 것이 가장 큰 장점으로 꼽힌다.

공동주택 리모델링 제도는 2001년 9월 도입 이래 많은 변화가 있었다. 그동안 리모델링은 세대의 수평증축을 통한 전용면적을 확장한 사례로 2014년까지 준공한 단지에 그쳤고, 세대증가나 수직증축 사례는 없었다.

리모델링이 시작된 시기에는 최소한의 증축과 성능개선에 방점이 찍혀 있었지만, 세대전용면적 증축과 주차장 등 단지 성능개선이 추가됐다.

이는 당연하게도 비용의 증가가 수반되었고, 이를 반영한 세대수 증가와 더불어 세대분할과 별동 증축이 추가로 허용되었으나, 기존의 단지는 이미 수용능력 한계로 증축할 수 있는 여유가 거의 없는 상태인 곳이 많았고, 이로 인해 등장한 것이 수직증축이다.

리모델링의 효과를 입증하는 사례가 늘어남에 따라 그 선호도 또한 나날이 증가하는 추세이고, 정부는 리모델링의 필요성과 중요성을 인지하여 2025년까지 국비 5조 4000억원을 투입 할 계획을 수립 하였으며, 약 12만 4000개의 일자리 창출이라는 긍정적인 부가효과까지 더하여 한국판 뉴딜의 대표 과제 중 하나로써 적극 장려하고 있다.

지난해인 2020년, 국토교통부는 'LH 그린 리모델링 창조센터'를 중심으로 공공 및 민간 건축물 대상 지원 사업을 수행하였고, 올해는 '그린 리모델링 지역거점 플랫폼 기관'을 선정하여 지역을 중심으로 한 지자체, 설계 시공사, 플랫폼 기관 간 협업을 통해 과업을 수행할 예정이다.

건축물의 노후화는 지진피해, 주차난, 녹물발생, 에너지 낭비 등 일상생활에 직접적인 악영향을 미치게 된다. 이제는 국민들의 주거환경 개선을 위한 현실적이고 방안을 정하여 실천하여야 한다.

특히, 재건축사업 추진이 어려운 공동주택 단지가 노후화의 대비책으로 검토해볼만한 현실적인 방책은 리모델링이라고 할 것이다. 윤방현 한양대학교 겸임교수