[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]말소기준권리로서의 (근)저당권, 강제경매신청 기입등기, 체납압류

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

(근)저당권은 항상 말소기준권리가 된다. 말소기준인 근저당권보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 보전가등기, 가처분, 환매등기, 대항력을 갖춘 임차권은 매각으로 인하여 소멸되지 않고 인수된다. 반면에 말소기준인 근저당권 설정보다 뒤에 오는 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 가등기, 지상권, 지역권, 전세권, 가처분, 임차권 등은 매각으로 소멸된다. 다만 후순위 임차권의 경우에 임차권자가 대위변제를 한 경우에는 임차권은 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수해야 한다. 예를 들면 A 소유 부동산에 1순위 甲(갑) 근저당, 2순위 대항력과 확정일자를 갖춘 乙(을) 임차권, 3순위 丙(병) 근저당, 4순위 丙의 근저당권 실행으로 인한 임의경매신청이 있는 경우, 비록 丙의 근저당권에 기한 임의경매 신청으로 경매가 개시되었다고 하더라도 위 경우 원래 말소기준권리는 甲의 근저당권이 된다. 따라서 이에 대항하지 못하는 乙의 임차권은 소멸하고 인수되지 않는다. 그런데 매수인이 매각대금을 납부하기 전에 乙이 甲의 근저당권에 대하여 그 피담보채권을 모두 대위변제해 버리면 甲의 근저당권이 소멸하는 바람에 乙이 가지는 임차권의 대항력이 존속하게 되므로 위 임차권은 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수해야 한다. 이 경우 매수인은 부동산의 부담이 현저히 증가하였음을 들어 매각허가결정에 대한 취소신청을 할 수 있다(대법원 1998. 8. 24. 98마1031 결정).

경매개시결정 기입등기에는 임의경매개시결정 기입등기와 강제경매개시결정 기입등기가 있는데, 임의경매는 담보권실행에 의한 경우로 이미 담보물권(저당권, 근저당권, 담보가등기)이 말소기준권리가 되므로 이의 실행을 위한 임의경매개시결정 기입등기는 시간적으로 후순위가 되어 말소기준권리가 되지 못한다. 그러므로 결국 경매개시결정 기입등기가 말소기준권리가 될 수 있는 경우란 강제경매개시결정 기입등기인 경우에만 해당된다. 하지만, 강제경매개시결정 기입등기라 할지라도 이미 담보권실행을 위한 권리(저당권, 근저당권, 담보가등기)나 가압류, 압류등기 등이 시간적으로 먼저 있는 경우에는 역시 말소기준권리가 될 수 없으므로 결국 이러한 경우를 제외한 때에만 말소기준권리가 될 수 있다. 따라서 경매개시결정 기입등기가 말소기준권리가 되는 경우는 등기부상에 그 어떤 말소기준권리가 등기되지 않은 상태에서 최초로 등재된 강제경매개시결정 기입등기라고 할 수 있다. 즉 등기사항증명서 갑구에 강제경매개시결정등기만 있고 다른 말소기준권리가 될 수 있는 등기가 없는 경우 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 된다. 한편 강제경매개시결정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권 등은 매수인이 인수해야 한다. 또한, 강제경매개시결정등기가 있고 선순위 근저당 등이 있을 때는 근저당권이 말소기준이 되어 근저당을 포함한 강제경매신청등기는 함께 소멸한다.

등기부상의 압류등기는 국세청과 지방자치단체의 조세채권, 국민건강보험공단의 건강보험료, 근로복지공단의 임금채권 및 퇴직금채권, 그리고 한국자산관리공사의 압류가 대부분이다. 국세징수법에 의한 체납처분은 국세가 체납되어 독촉장을 보냈는데도 지정한 기한까지 국세와 가산금을 납부하지 않은 경우에 납세자의 재산을 압류하고 이를 환가하여 그 대금으로 체납국세에 충당하는 강제징수 절차이다.

압류등기가 말소기준권리가 되는 사례를 예로 들면, 먼저 A 부동산의 소유권자는 甲이었는데 세금을 체납하여 B의 체납압류등기가 된 상태에서 소유권이 乙에게 이전되었고, 이때 乙은 대출을 받아 丙 은행의 근저당권이 설정되었다. 그런데 乙이 대출 원리금을 갚지 않자 丙 은행은 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하였고 최종 丁이 낙찰을 받았다. 이와 같이 현 소유자 乙의 채권자인 근저당권자 丙이 신청한 경매절차에서 전 소유자 甲에 대하여 행한 B의 체납압류등기는 원칙상 매수인 丁에게 인수되어야 하는 권리이다. 그러나 현행 실무는 이러한 경우 B에게 우선적으로 배당을 한 후 그 압류등기를 말소시키고 있다. 이처럼 체납압류의 효력이 배당으로 소멸한다면 말소기준권리는 그 체납압류가 된다고 보아야 한다.

다음 예는 A 부동산의 소유권자는 甲이었는데 세금을 체납하여 B의 체납압류등기가 되었고, 이후 甲은 대출을 받아 乙 은행의 근저당권이 설정되었다. 이후 또 세금을 체납하여 C의 체납압류등기가 되었다. 그런데 甲이 대출 원리금을 갚지 않자 乙 은행은 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하였고 최종 丙이 낙찰을 받았다. 이와 같은 선순위 체납압류등기가 있는 경우 현 소유자 甲을 채무자로 하는 경매사건에서 압류등기가 해당 사건의 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸한다. C의 체납압류등기는 후순