[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②경매와 유치권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

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부동산 경매와 관련하여 유치권에서 가장 중요한 것은 유치권의 성립요건이다. 유치권이 성립하기 위해서는 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있을 것, ② 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 있을 것, ③ 위 채권이 변제기에 있을 것, ④ 유치권자의 점유가 불법점유가 아닐 것, ⑤ 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없을 것 등을 요한다. 이들 요건 중에서 하나만 충족되지 않아도 유치권은 성립하지 않는다.

먼저 유치권이 성립하기 위한 첫 번째 요건인 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있을 것'과 관련하여 살펴보기로 한다. 유치권의 객체인 물건 또는 유가증권은 채무자 소유에 한정되지 않는다. 즉 채무자의 소유이건 제 3자의 소유이건 관계없이 유치권이 성립하며, 유치권자가 채무자의 소유에 속하지 않음을 알았더라도 문제 되지 않는다. 그러나 유치권은 타물권이므로, 유치권자 자신의 소유에 속하는 것은 유치권의 객체로 되지 못한다. 판례도 "유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당하는 기성 부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다."(대법원 1993.3.26. 선고 91다14116 판결)고 판시한 바 있다.

반면에 상사유치권의 경우에는 유치권의 대상이 되는 물건은 채무자 소유로 제한된다. 판례도 "상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 '목적물에 관하여' 생긴 것일 필요는 없지만, 유치권의 대상이 되는 물건은 '채무자 소유'일 것으로 제한되어 있다."(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결)고 한 바 있다.

유치권의 목적물로 될 수 있는 것은 물건과 유가증권이다. 유치권의 객체인 물건은 동산이건 부동산이건 상관없다. 물건 일부에 대한 유치권도 성립할 수 있다(대법원 1968.3.5. 선고 67다2786 판결).

그리고 유치권이 성립하려면 목적물의 점유가 필요하고, 그 점유는 계속되어야 하며, 유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 소멸한다(민법 제328조). 다만 점유가 침탈되었더라도 침탈된 점유를 회복하면, 그 점유가 소멸하지 않은 것으로 간주되므로(민법 제192조 제2항 단서), 유치권이 소멸하지 않는다. 판례는 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하여야 유치권이 되살아나고, 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로는 부족하다고 하였다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결).

유치권자의 점유에는 간접점유도 포함된다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정). 즉 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다. 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다(대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결).

다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다(대법원 2008.04.11. 선고 2007다27236 판결).

한편 판례는 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결) 및 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우(대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763 판결)에는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 했다.

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사