[세상보기] 상속 2주택 문제에 관하여

김선정 법무사법인 대표 법무사

김선정 법무사.

근래에 부동산에 대한 규제가 강화되고 있는 현실에서 1주택을 보유하고 있는 경우에 상속으로 인해 2주택에 해당하는가에 대하여 많은 관심이 쏠리는 모습이다. 상속의 경우에는 상속인이 의도적으로 다주택을 보유하려고 한 것도 아닌데 2주택자에 해당하여 세제상의 불이익을 당하지 않는가 하는 우려에서 비롯된 것으로 보인다.

우선 1세대2주택에 해당하는 기준, 상속의 경우 2주택으로 판단되는 경우를 살펴보아 의도하지 않은 불이익을 받지 않는 것이 중요해 보인다.

첫번째로, '1세대'라 함은, 주택을 취득하는 자와 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 구성된 세대를 말하고, 외국인은 출입국관리법 제34조 제1항에 따라 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. 세대원은 부모, 자녀, 배우자, 형제자매등은 포함되고 동거인은 제외하고 있다.

배우자는 법률상 혼인한 자만을 말하고, 사실혼 배우자는 제외되고 30세 미만의 미혼자 세대의 경우 주민등록이 독립된 1세대로 되어 있는 경우에도 부모의 세대원에 포함되고 다만 각자의 생계를 유지하면서 기준중위소득 100분의 40이상의 소득 (약 73만원, 1인가구기준)이 있는 경우 독립된 세대로 간주된다. 부모중 1인이 65세 이상인 경우 30세 이상의 자녀, 30세 미만의 혼인한 자녀, 소득요건을 충족한 미성년자 자녀와 합가한 경우에는 각각 독립된 세대로 인정된다.

두 번째로 주택에 해당하는 여부를 살펴보면 건축물대장이나 사용승인서 임시사용승인서 등 공적 공부에 주택으로 기재된 것만 주택으로 인정되는데 참고로 오피스텔의 경우에는 건축물대장에 주택으로 기재되지 않으면 비주택으로 취급되지만 주거용으로 재산세가 부과되는 (임대)오피스텔의 경우 주택 수 산정에 포함됨에 유의해야 한다.

세 번째로 상속의 경우 지방세법시행령 제28조의 4 제5항에서 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔로 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 것은 주택수 산정에서 제외하고 있다. 다만 법 시행일인 2020년 8월 12일 이전에 상속이 개시된 경우에는 법 시행일로부터 5년이 지나지 않아야 하고 시행일 이후에 상속이 개시된 경우에는 상속개시일로부터 5년 내에만 주택 수 산정에서 제외하고 5년이 경과할 경우 주택 수에 포함되어 2주택에 해당하게 된다. 상속인이 여러 명인 경우에 상속지분에 의하여 상속을 받는 것이 일반적인데 지분을 상속을 받은 경우 상속지분(법정지분이 아니고 상속협의에 따라 등기된 지분을 말한다)이 가장 큰 상속인, 상속지분이 같은 상속인이 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 거주자가 없는 경우에는 연장자 순으로 주택수에 포함되게 된다.

상속인들 사이에 지분으로 상속받은 재산이 주택 수에 포함되어 의도치 않게 2주택으로 인정되어 불이익을 받지 않으시려면 상속인들 사이에 위에 언급한 방법으로 지분을 조정하거나 무주택자에게 주택을 상속받게 하는 등 2주택의 규제에서 합법적으로 벗어날 수 있는 것도 고려해볼 수 있다.

마지막으로 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 보유하고 있는 경우에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택은 비과세 규정이 적용된다. 피상속인이 2채 이상의 주택을 보유하고 있는 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, 소유 기간이 같은 주택이 2채 이상인 경우에는 거주기간이 가장 긴 1주택, 소유기간 거주기간이 모두 같은 주택이 두 채 이상인 경우에는 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 1주택, 거주사실이 없는 주택으로 소유 기간이 같은 주택이 2채 이상인 경우 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)의 순서로 상속주택으로 인정된다.

상속받은 주택과 일반재산을 처분하는 과정에서 양도소득세의 부과여부나 액수가 달라질 수 있으므로 예상하지 못한 세금의 부담을 피하기 위해서는 충분한 법적 조언을 참고하시는 것이 바람직 하다.

김선정 법무사법인 대표 법무사