[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ①경매와 말소기준권리로서의 전세권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산을 용도에 쫓아 사용·수익하는 용익물권으로서, 그 소멸 시 목적부동산의 매각대금으로부터 전세금 우선변제를 받을 수 있는 권능이 인정된다. 전세권은 부동산소유자(전세권 설정자)와 전세권자 사이의 전세권설정합의와 등기에 의해 설정된다. 합의 내용은 전세권자가 전세금을 지급하고 일정한 권능을 포함하는 법적 권리로서 전세권을 취득하는 것이다. 한편 판례는 전세금이 전세권 요소며, 전세금 지급이 있어야 전세권이 유효하게 성립한다고 한다.

전세권이 말소기준권리 여부와 관련해, 전세권의 경우 최선순위 전세권 또는 말소기준권리에 앞서는 전세권이더라도 당해 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 하면 말소기준권리가 될 수 있다. 즉 다른 말소기준권리보다 앞선 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이나, 최선순위 전세권자가 경매를 신청한 경우, 최선순위 전세권자가 배당요구를 한 경우 등에는 그 전세권이 말소기준권리가 된다.

다만 이는 전세권자의 경매신청 또는 배당요구라는 일정한 액션이 있어야만 말소기준권리가 될 수 있고, 또 부동산 전부가 아닌 일부에 대한 전세권인 경우 부동산의 다른 부분에 대한 임차인 등 권리자의 대항력이 부동산 일부의 전세권에 의해서는 영향을 받지 않기 때문에 말소기준권리로 보기 어려운 점이 있어 다소 불완전한 말소기준권리라고 볼 수 있다.

결론적으로 현행 민사집행법하에서는 최선순위 전세권 경우에도 전세권자가 배당요구를 한 경우, 전세권자가 경매신청을 하면 매각으로 인해 소멸한다. 또한, 전세권이 (근)저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 인해 소멸한다. 그 밖의 경우에는 최선순위 전세권은 매수인에게 인수된다.

반면 임차권은 전세권과 그 인수와 소멸에 관한 규정이 서로 다르다. 즉 선순위 임차인은 배당요구를 했더라도 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못했다면 보증금은 낙찰자인 매수인이 인수해야 한다. 즉 보증금의 반환을 낙찰자에게 청구할 수 있다.

구체적으로 사례를 예로 들어보면, 먼저 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 저당권, 3순위 근저당권, 4순위 임의경매개시결정 순이었고, 경매를 신청한 채권자는 전세 기간 만료로 인한 1순위 전세권자였다. 이 경우 선순위 전세권자는 전세 기간이 만료한 후 임의 경매를 신청한 경우로서 전세권이 말소기준권리가 돼 그 이후의 권리는 경매로 인해 모두 소멸한다.

둘째, 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위 근저당권, 4순위는 2순위 근저당권자의 임의경매개시결정 순이었고 전세권자는 배당요구를 하지 않았다. 이 경우는 선순위 전세권의 전세 기간이 아직 만료되지 않은 상태에서 후순위 근저당권에 기해 경매가 시작된 경우이다. 이때 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 말소기준권리는 2순위 근저당권이 되고, 매수인은 매각대금과 별도로 전세권자의 전세금 전액을 인수해야 한다. 한편 배당요구는 법원에서 정한 배당요구종기 내에 해야 배당요구의 효력이 있으며 그 이후에 한 배당요구는 하지 않은 것과 같다. 또한, 배당요구를 철회한 경우에는 배당요구종기 내에 철회해야 배당요구를 하지 않은 것으로 간주하고 배당요구 종기 이후에 한 배당요구 철회는 효력이 없어 배당요구를 한 것과 동일한 효력이 있다.

셋째, 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위는 2순위 근저당권으로 임의경매개시결정 순이었고 전세권자는 배당요구를 했다. 이 경우에 전세권은 배당에서 순위에 따라 배당을 받고 소멸되기 때문에 매수인은 전세권의 인수 부담이 없게 된다. 이때 전세권이 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리는 모두 소멸한다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬