[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]가등기 ② 소유권이전청구권 보전 가등기

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

소유권이전청구권 보전 가등기와 관련하여 먼저 가등기가 담보가등기가 아닌 보전가등기로서 최선위인 경우에는 강제경매권자나 임의경매권자에게 대항할 수 있으므로 가등기권자는 매수인에게 대항할 수 있고 또 매각에 의하여 말소되지 않는다. 따라서 소유권이전청구권가등기에 기하여 본등기가 경료되면 매수인 명의의 소유권이전등기를 직권 말소하게 되어 매수인은 소유권을 잃는다.

즉 부동산 경매절차에서 목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전청구권의 순위 보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다. 여기에서 "순위보전 소유권이전청구권가등기보다 선순위인 매각으로 소멸하는 저당권·가압류·압류가 없다."는 것은 순위보전 소유권이전청구권가등기가 매각으로 소멸하는 저당권·가압류·체납처분에 의한 압류 또는 첫 강제경매개시결정에 따른 압류보다 선순위이어서 가등기권자가 그 가등기상의 권리로 저당권·가압류채권·압류채권에 대항할 수 있다는 것을 의미한다.

예컨대, 순위보전 소유권이전청구권가등기와 저당권설정등기가 차례로 되어 있는 부동산이 경매에 의하여 매각되면 저당권은 소멸하고, 저당권설정등기는 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 "매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입"에 해당하여 말소촉탁의 대상이 되지만, 가등기권자는 가등기상의 권리로 저당권자에게 대항할 수 있으므로 매수인이 그 권리의 부담을 인수하여야 하며, 따라서 그 부담의 기입인 가등기는 말소촉탁의 대상이 되지 않는다.

위 같은 경우 법원사무관등의 촉탁에 의하여 매수인 명의의 소유권이전등기가 끝난 후 가등기권자가 순위보전 소유권이전청구권가등기에 의한 소유권이전의 본등기를 신청한 경우에는 등기관은 그 본등기와 양립할 수 없는 매수인 명의의 소유권이전등기를 직권으로 말소한다.

다음으로 순위보전 소유권이전청구권가등기가 되어 있는 부동산이 경매에 의하여 매각되는 경우에, 그 가등기보다 선순위인 매각으로 소멸하는 저당권·가압류·압류가 있을 때에는 그 부동산 위의 부담인 가등기 상의 권리도 함께 소멸하므로, 그 가등기는 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 "매수인이이 인수하지 아니한 부동산상의 부담의 기입"에 해당하여 말소촉탁의 대상이 된다.

여기에서 "순위보전 소유권이전청구권가등기보다 선순위인 매각으로 소멸하는 저당권·가압류·압류가 있다."는 것은 순위보전 소유권이전청구권가등기가 매각으로 소멸하는 저당권·가압류·체납처분에 의한 압류 또는 첫 강제경매개시결정에 따른 압류보다 후순위이어서 가등기권자가 그 가등기상의 권리로 저당권·가압류채권·압류채권에 대항할 수 없다는 것을 의미한다.

예컨대, 제1, 2순위의 근저당권설정등기 사이에 소유권이전등기청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 위 제1순위 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납된 경우 위 가등기 및 그에 기한 본등기 상의 권리는 모두 소멸하고, 위 각 등기는 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 규정된 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하여 말소촉탁의 대상이 되어 장차 말소될 수밖에 없다. 즉 보전가등기가 말소기준권리인 1순위 근저당권보다 후순위이므로 경매가 진행되어 매수인이 매각대금을 완납하면 보전가등기는 매각으로 인해 소멸되므로 매수인의 부담은 없게 된다.

한편, 저당권설정등기와 순위보전 소유권이전청구권가등기가 차례로 되어 있는 부동산에 대한 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 내어 그 소유권을 취득하기 전에 선순위 저당권이 그 피담보채권의 변제 등으로 소멸한 경우에는 매수인은 그 가등기 상의 권리의 부담을 인수하여야 하며, 따라서 법원사무관 등은 그 부담의 기입인 가등기에 대한 말소등기를 촉탁할 수 없다. 이 경우 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬