[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]권리분석의 중요성

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

부동산 경매의 경우 부동산상의 권리와 부동산 물건 자체의 현황상의 흠에 대한 위험은 모두 낙찰자인 매수인이 부담하는 것이 원칙이다. 따라서 경매 물건에 입찰하기 전에 해당 물건의 법적인 권리관계를 분석하고 나서야 물건분석을 하고 수익성 분석과 현장답사를 통해 입찰 여부를 결정하여야 한다. 권리관계를 제대로 파악하는 일이야말로 성공적인 경매의 출발점이다.

경매부동산에 있어 권리분석이란 경매부동산 위의 권리 간의 관계로 인해 매수인에게 미치는 법률적 효과 및 부담 등을 입찰 전에 분석하여 권리·의무관계를 파악함으로써 매수인이 예상할 수 없는 손해를 미리 예방하여 궁극적으로 흠이나 장애 없이 소유권을 확보하려는 활동을 말한다.

권리분석을 함에 있어 가장 먼저 해야 할 일은 말소기준권리를 찾아내는 일이다. 말소기준권리란 경매목적 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리는 물론 등기부에 표시되지 않는 권리에 대한 낙찰자의 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 투자하고자 하는 부동산의 등기부등본을 날짜순으로 정리한 다음 그 중 말소기준권리를 찾아 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분한다. 부동산 등기부상에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 담보가등기, 가압류, 가처분, 가등기 등 여러 권리들이 설정되어 있는 반면 임차권, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등은 등기부상에 나타나지 않는다. 경매 시 이러한 권리 중에 낙찰되어 매각되면 소멸되는 권리와 낙찰로 인해 매각되더라도 소멸되지 않아 낙찰자에게 이전되고 결국에는 낙찰자가 부담해야 되는 권리도 있다. 즉 낙찰로 매각이 되면 그 물건을 낙찰받은 매수인은 매각대금을 내고 매각대금을 완납함과 동시에 소유권을 갖게 되어 소유권이전등기를 하는데, 이때 등기부등본상에 있는 권리 중 말소가 되는 등기와 말소가 되지 않는 등기가 있다. 말소되지 않는 등기는 매수인이 인수해야 한다. 이와 같이 소멸과 인수되는 권리의 기준점을 말소기준권리라 한다. 말소기준권리에는 (근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매개시결정 기입등기, 배당 요구한 선순위 전세권 등이 있다. 임차권은 이에 해당하지 않는다. 이 권리 중 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의 말소기준권리가 된다. 즉 말소기준권리가 경매 목적부동산 위에 여러 개 있는 경우에는 등기부상에 가장 먼저 등기되어 있는 것이 경매사건의 말소기준권리가 된다.

말소기준권리의 순위와 관련해서는 등기부상의 같은 구(갑구와 갑구, 을구와 을구)에 표시된 권리의 순위는 등기부에 나와 있는 '순위번호'에 의해 순위가 정해지고, 다른 구(갑구와 을구) 사이에서의 순위는 순위번호가 아닌 '접수 일자'에 의해 권리의 순서가 정해진다. 접수 일자가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다.

일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리들은 낙찰로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수한다. 즉 말소기준권리보다 선순위인 지상권, 지역권은 매수인이 그 부담을 인수한다. 또한 말소기준권리보다 우선하여 경료된 처분금지가처분등기, 보전가등기, 환매등기 등은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 그 부담을 인수한다. 말소기준권리보다 선순위인 전세권은 매수인이 그 부담을 인수하며, 전세금반환채권도 인수한다. 단, 선순위의 전세권일지라도 경매를 신청하거나 배당을 요구하고 충분한 배당을 받으면 소멸한다. 한편 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권은 매수인이 그 부담을 인수하며, 보증금반환채권도 인수한다. 즉 배당요구 하지 않은 대항력 있는 임차인의 경우와 배당요구 하였으나 임차보증금 일부만 배당받은 대항력 있는 임차인의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다. 단 우선변제권이 있는 경우에는 배당을 요구하고 충분한 배당을 받으면 소멸한다.

말소기준권리 자신은 낙찰로 인하여 언제나 소멸한다. 그리고 말소기준권리보다 늦으면 대부분의 권리는 소멸한다. 즉 말소기준권리보다 뒤지는 후순위 권리들은 낙찰로 말소촉탁등기의 대상이 되어 소멸한다. 반면에 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기 등은 무조건 낙찰자가 떠안아야 되는 권리로 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 또한, 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기 이후에 이루어진 때에도 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다. 한편 집합건물의 공용부분의 체납관리비는 매수인이 인수한다.

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