[세상보기] 개정된 법정갱신기간과 임차인의 보호범위

김선정 법무사법인 대표 법무사

김선정 법무사.

상가임대차보호법은 제정 이후 임차인 보호에 미흡하다는 비판이 지속돼 왔다.

상가임대차의 경우 주택의 경우와는 달리 상가를 임차해 영업을 하기 위해서는 영업시설투자나 권리금 등 영업초기에 지불해야 하는 비용이 많이 들기에 이를 회수하기 위해서는 상당한 기간 동안 임차인에게 영업의 기회가 안정적으로 보장되어야 하는 반면, 임대인에게는 재산권행사를 침해해서는 안되는 양자 사이의 이해관계를 조절해야 하는 문제가 있었기 때문이다.

이에 상가임차인의 계약갱신요구를 10년으로 연장하고(법 제10조 제2항), 임차인에게 권리금회수의 기회 보호기간의 확대(법 제10조의4), 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부에 포함돼 전통시장의 영세상인들이 보호범위에서 배제되었던 문제를 시정, 전통시장을 제외 함으로써 영세상인들의 실질적 보호에 기여하는 방향으로 개정됐다.

이번에는 10년으로 연장된 계약갱신요구권과 관련하여 갱신요구권과 즉시해지권과의 관계, 개정법 시행 당시의 10년으로 연장된 갱신요구권을 행사할 수 있는 임차인의 범위에 대하여 논하고자 한다.

과거 즉시해지권에 대한 규정이 없던 2015년 개정 이전에 대법원은 판결을 통해 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사 시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다"고 판시했다.

이에 차임연체액이 3기에 달하여야 갱신거절을 할 수 있는 경우와 달리 차임연체액이 2기에 달하여도 즉시해지권을 행사할 수 있게 되어 법정갱신규정의 실효성을 보완하기 위한 논의가 이어져 왔다.

다만 즉시해지권은 차임연체를 이유로 하는 임대인의 적극적인 권리행사인 반면에 갱신거절권은 3기의 차임연체액이 있는 경우에 갱신거절을 할 수 있는 수동적 권리라는 점에서 차이가 있는 등 두 제도의 차이로 인해 이런 판시를 하였던 것이고 동법 제10조의8을 신설하여 3기의 차임액에 달하는 경우 즉시해지권을 행사할 수 있다고 규정, 이러한 간극을 보완하게 됐다.

다음으로 임대차의 갱신과 관련하여 법정갱신기간이 만료된 경우에도 묵시적 갱신을 인정할 수 있는 것인가에 대한 문제가 있다.

이에 대해 대법원은 상가임대차법 제10조 제1항에서 정하는 계약갱신요구권 제도와 같은 조 제4항의 법정갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것으로, 같은 조 제2항에서 갱신요구권의 행사 기간을 5년으로 제한하는 규정은 법정갱신에 대해 적용되지 아니한다 라는 취지로 판시했다.

현재 법정갱신기간이 10년으로 확대되었음에도 위와 같은 판시는 여전히 유효하다고 보아야 할 것이다. 따라서 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임대차의 경우에도 임대인의 적극적인 갱신거절의 의사표시가 없는 한 묵시적 갱신이 인정된다고 할 것이고 묵시적 갱신의 경우에는 법 제10조 제4항에 의하여 임대차의 기간을 1년으로 보기 때문에 임대인의 재산권 행사에 과도한 제한이 있다고 보기는 어려울 것이다.

다만, 부칙 제2조에서 개정된 계약갱신요구권 규정인 제10조 제2항은 상가임대차법 시행 후 "최초로 체결되거나 갱신되는 임대차"부터 적용되는 것으로 규정하고 있는데, 이에 대하여 해석상의 논란이 있으나 동법의 상가임차인의 안정적인 영업을 보장하려는 목적 및 개정취지를 고려하면 구상가임대차보호법상 계약갱신요구권이 소멸한 임대차(즉, 4년초과 5년 미만의 임대차를 말함)의 경우를 제외한 모든 임대차의 임차인에게는 개정상가임대차보호법이 적용되어 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.

김선정 법무사법인 대표 법무사