[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]낙찰받은 부동산의 인도명령 및 강제집행

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬)

부동산을 경매로 낙찰 받은 경우 낙찰자 입장에서 생각하면 어차피 내보내야 할 대상은 하루라도 일찍 인도받는 것이 좋다. 시간이 오래 걸리고 비용은 비용대로, 절차도 복잡해지는 강제집행보다 소정의 이사비용을 주고서라도 비용과 시간을 아끼는 것이 좋다. 서로 대화로 해결하는 것이 제일 잘 하는 명도다. 가장 못 하는 명도는 강제집행이다.

그런데 현실은 그렇지 않다. 낙찰자는 많은 시간과 돈을 들여 경쟁해 어렵게 낙찰받았으나 해당 부동산에 거주하는 점유자로부터 각종 불합리한 요구를 받는다. 전 소유자는 터무니없는 금액의 이사비용을 요구하거나 조금만 더 거주할 수 있게 해 달라고 떼를 쓰는가 하면, 임차인은 경매를 당한 전 주인에 받지 못한 임대차보증금이나 이사비용을 요구하며 버티기로 일관한다. 내 소유라고 해서 함부로 점유자를 물리적으로 끌어내고 폭력을 행사할 수는 없다. 더구나 매월 금융 이자를 부담하고 입주도 못 하면서 시간만 흐른다면 낙찰자 입장에서는 여간 힘든 일이 아닐 수 없다. 이런 경우를 대비해 법원의 인도명령 제도를 적극 활용하면 낙찰자에게 유용하다.

인도명령이란 매수인이 경락잔금을 낸 후 6개월 이내 집행법원에 인도명령의 신청을 하면 법원은 채무자, 소유자 또는 권원 없는 점유자에 대해 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 제도다. 인도명령을 신청하면 통상 2~3주 이내에 명령이 내려지고, 1~2개월 내 집행까지 가능한 장점이 있다. 인도명령은 법원 경매에 한해 적용되고, 공매에는 적용되지 않는 점, 신청 전에 점유 이전금지가처분을 해 두어야 집행이 용이한 점도 유의해야 한다.

그런데 해당 부동산을 점유하고 있는 모든 사람이 인도명령의 대상자가 되는 것은 아니다. 즉 채무자, 소유자, 경매개시결정 이후에 점유를 개시한 자, 대항력이 없는 임차인과 말소 기준등기를 기준으로 후순위자 등이 인도명령의 대상자이고, 유치권자의 경우에는 유치권 주장이 근거 없음이 명백한 경우, 즉 경매기입등기 이후의 점유이거나 채권부존재 내지 소멸, 점유의 상실 등을 입증할 수 있는 경우에 인도명령이 내려진다. 반면 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령의 대상자가 아니다. 예를 들면 임차보증금 일부라도 반환받지 못한 선순위 대항력 있는 임차인은 인도명령의 대상자가 아니다.

점유자가 임의로 부동산을 인도하지 않는 경우 매수인은 소유권이전등기를 경료하기 전이라 하더라도 매각대금을 납부한 경우에는 그로부터 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 낙찰자는 반드시 이 기간을 넘겨서는 안 되며 매각대금납부 후 6개월이 지나면 인도명령에 기한 강제집행은 할 수 없고 명도소송으로 점유를 이전받아야 한다. 그런데 명도소송은 시간도 오래 걸리고 비용도 만만치 않으므로 매각대금 납부 후 바로 인도명령을 신청하는 것이 시간도 아끼고 비용도 아끼는 방법이다.

인도명령은 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령 결정 → 송달의 절차로 진행되는데, 채무자, 소유자, 상속인 등은 심문하지 않고 인도명령을 결정하지만, 그 이외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있는 경우에는 심문 후 인도명령 결정을 한다. 보통의 경우 인도명령 신청 후 2주 이내에 부동산 인도명령에 대한 결정이 내려지는데, 이때 법원은 인도명령 대상자와 낙찰자에게 결정문을 송달한다.

인도명령 결정에 대해서는 상대방이 즉시항고를 할 수 있으나, 집행정지의 효력이 없으므로 상대방이 집행정지명령을 받아야 집행이 정지된다. 그런데 즉시항고 사건이 계속 중에 집행정지가 되지 않아 강제집행이 종료되면 그 불허가를 구하는 즉시항고는 불복의 대상을 잃게 되므로 항고의 이익이 없어 부적법 각하된다. 한편 즉시항고 결정에 대하여 불복이 있는 경우에는 재항고를 제기하여야 하는데, 이 경우 10일 이내에 재항고 이유서를 제출해야 하고 제출하지 않는 경우 재항고는 각하된다.

최종적으로 인도명령 결정을 받았다 해도 점유자가 끝내 부동산을 비워주지 않는다면 강제집행으로 부동산을 인도받을 수밖에 없다.