[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]낙찰받은 부동산을 쉽게 인도받는 방법

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

부동산을 경매로 낙찰받은 후에는 사용·수익을 위해 현재 거주하거나 점유하고 있는 자를 원활하게 하루빨리 내보내야 한다. 늦으면 늦을수록 기회비용은 증가하고 점유자에게는 점유 기회를 주게 된다. 될 수 있으면 낙찰받는 날 즉시 점유자를 방문하는 것이 좋다. 한 번이라도 더 만나야 빨리 명도를 마무리할 수 있기 때문이다.

먼저 낙찰받고 방문했을 때 소유자나 점유자를 만난 경우에는 낙찰받은 사실과 서로 원만한 명도를 위해서 합의해야 하는 당사자가 본인임을 알리고 최대한 협조를 해 주는 방향으로 이야기한다. 언제쯤 매각대금을 납부하는데 아직 시간이 있으니 이사할 집을 준비해야 하는 등 일련의 과정을 설명해 준다. 점유자도 이미 지인으로부터 들은 이야기와 변호사나 법무사 등으로부터 상담을 해 본바 자신 입장과 앞으로 전개될 진행 절차를 알고 있을 터, 다시 한번 진행 과정을 이야기하고 협조를 부탁한다면 추후 훨씬 부드럽게 명도할 수 있다.

낙찰자는 입찰 전에 권리분석을 통해 이미 점유자가 어떤 위치인지 파악했을 것이다. 소유자인지 임차인인지, 아무런 권원도 없는 점유자인지 파악된 내용을 토대로 그들에게 배당받을 수 있는 예상금액과 내용을 알려주고 이사에 협조해 줄 것을 부탁한다. 물론 임대수익이 목적이라면 현재 임차인을 계속해 거주할 수 있도록 다시 임대차계약을 맺는 것도 나쁘지 않다. 물론 본인이 직접 입주할 주택이라면 명도를 택해야 한다.

만약 배당을 받고 이사 가려고 하는 임차인의 경우에는 그 어떤 점유자보다 명도가 쉽다. 이러한 임차인은 배당을 받음과 동시에 명도가 가능하다. 임차인이 낙찰자의 인감증명서를 첨부한 명도 확인서를 제출해야만 법원은 임차인에게 배당금을 지급한다. 매각잔금을 납부하면 배당기일이 정해지는데 미리 이사하는 집을 알아 볼 수 있도록 설명하고, 배당기일에 이사하도록 하는 것이 가장 시간을 단축 시킬 수 있다. 다만, 미리 명도확인서를 주는 것은 삼가 할 필요가 있다. 간혹 배당만 받고 이사를 차일피일 늦추며 낙찰자를 힘들게 하는 임차인도 있다. 낙찰자에게 있어 명도확인서는 골치 아픈 임차인을 명도하는데 가장 큰 무기이다. 물론 배당기일 이전에 이사하면 이사하는 날 곧바로 명도확인서를 줘도 된다. 배당받는 날 아침 이사 준비를 하라고 하고 임차인과 함께 법원으로 가서 배당금을 찾으면 된다.

일부 임차인 중에서는 받아야 할 배당금이 임대차보증금보다 너무 적다면서 나머지 금액을 낙찰자가 줘야 한다는 등의 억지를 부리는 사람이 있다. 이들에게는 매각대금을 납부한 날로부터 낙찰자에게 법적으로 소유권이 인정돼 그날 이후부터는 원칙적으로 임대료를 청구할 수 있기에 이전의 임대차계약을 기준으로 월 차임을 청구하겠다고 압박한다. 만약에 임대료를 지급하지 않으면 법원에서 받아야 할 배당금을 가압류 할 수 있다는 취지의 내용을 전달해서 하루라도 빨리 이사하는 것이 손해가 덜하다는 인식을 심어줄 필요가 있다.

배당금을 한 푼도 받지 못하는 임차인과 경매물건 소유자 및 채무자의 명도는 조금 신중하게 접근해야 한다. 소유자는 경제적인 상황의 악화로 인해 가족의 삶의 터전인 자신의 집이 경매로 매각되는 아픔을 겪다 보면 심신이 지쳐 있고 신경이 날카로워질 수밖에 없다. 아무런 배당도 받지 못하는 임차인 또한 경매를 당하는 소유자에게 임차보증금을 반환받을 권리가 있지만, 현실적으로 어렵기 때문에 그야말로 아무것도 받지 못하고 나와야 하는 처지이다. 소유자보다 더 안타까우나 낙찰자가 어찌할 도리가 없다. 진심으로 위로하고 배려하는 것 이외에 해 줄 것이 없다. 그렇다고 해서 마냥 그들의 이야기를 들어줄 수는 없다. 임차인에게 향후 진행 절차에 대해 설명해 주면서 언제까지 짐을 빼라고 이사를 할 수 있는 시간을 준다. 또한, 약속한 기간 내에 이사하면 소정의 이사비용을 지급할 수 있다는 의사를 전달해 임차인으로 하여금 어차피 나가야 할 상황이라면 이사비용이라도 받고 나가는 것이 현명하다는 생각이 들게 해야 한다. 그리고 그 기간이 지나도 이사를 하지 않을 경우 강제집행을 실시하겠다는 사실도 주지시키면서 합의를 해야 한다.

이와 상관없이 만일의 사태를 대비하여 낙찰자는 매각대금납부와 동시에 인도명령을 신청한다. 그러고 나면 점유자는 강한 압박을 느끼게 된다.

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