[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매로 낙찰받은 농지의 활용방안

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

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경매로 농지를 낙찰받으면 입찰하기 전부터 그 활용방안을 구상하고 매수한 경우에는 특별히 문제가 없지만, 미래 가치가 상승할 것으로 보고 투자용으로 낙찰받으면 가격이 오르기만을 기다리면서 보유하기에는 여러 가지 경제적 부담이 뒤따른다. 특히 금융권 대출을 이용한 경우에는 이자 부담도 만만치 않다. 따라서 이를 활용할 방안을 적극적으로 강구할 필요가 있다.

먼저 농지 활용방안으로 농지연금제도가 있다. 농지연금을 활용한 농지 가치 투자를 제대로 알고 활용하면 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산보다 안정적으로 매월 연금을 평생 받을 수 있다. 주택을 담보로 연금을 받을 수 있는 주택연금제도가 있는 것처럼 농지도 일정 조건을 갖추게 되면 연금을 받을 수 있다. 아파트 등 주택에 대한 대출 및 세금 규제가 많은 시기라 농지연금 가입요건이 충족되는 경우 농지 투자로 현금 흐름을 만들어 보는 것도 좋은 투자가 될 것이다.

농지연금이란 만 65세 이상 고령 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정 자금을 매월 연금 형식으로 받는 제도이다. 농지연금 장점으로는 농지연금을 받던 농업인이 사망할 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망 시까지 계속해서 농지연금을 받을 수 있고, 연금을 받으면서 담보농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있어 연금 이외의 추가소득을 얻을 수 있다는 점이다. 또한, 정부 예산을 재원으로 하고 정부에서 직접 시행하기 때문에 안정적으로 연금을 지급 받을 수 있다. 한편 6억 원 이하 농지는 재산세가 전액 감면되며, 6억 원 초과 농지는 재산세가 6억 원까지는 감면된다.

농지연금의 가입연령은 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만 65세 이상이어야 하고, 신청인은 농지연금 신청일 기준으로부터 과거 5년 이상 영농경력 조건을 갖추어야 한다. 영농경력은 신청일 직전 계속 연속적일 필요는 없으며 전체 영농 기간 중 합산 5년 이상이면 된다. 담보 농지는 농지연금 신청일 현재 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전, 답, 과수원으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지로 2년 이상 보유한 농지이어야 한다. 사업대상자의 주소는 담보 농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 연접한 시·군·구 내에 두거나 주소지와 담보 농지까지의 직선거리가 30km 이내의 지역에 있어야 한다. 한편 농지는 저당권 등 제한물권이 설정되지 아니하거나(단, 선 순위 채권최고액이 담보 농지 가격의 100분의 15 미만인 농지는 가입 가능) 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 아니어야 한다. 한편 불법 건축물이 설치되어 있거나 본인 및 배우자 이외의 자가 공동소유하고 있는 농지 등은 제외된다. 또한, 2018년 1월 1일 이후 경매 및 공매(경매, 공매 후 매매 및 증여 포함)를 원인으로 취득한 농지는 원칙적으로 제외되지만, 농지연금 신청일 현재 신청인의 담보 농지 보유 기간이 2년 이상이면서 '담보 농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 연접한 시·군·구 또는 담보 농지까지 직선거리 30km' 내에 신청인이 거주하는 경우 담보가 가능하다. 기타 자세한 내용은 농지은행 홈페이지에 가면 농지연금을 포함하여 농지 활용에 대한 다양한 정보를 접할 수 있다.

다음으로 농지의 활용방안으로 농지 임대 수탁사업 제도가 있다. 농지를 소유하고 있는데 농사를 지을 여건이 안돼 농업을 하지 않는 경우 이행강제금(공시지가의 20%)이 부과된다. 이행강제금을 피하려면 결국 농사를 지어야 한다. 이에 직접 농업을 하기 힘든 농지 소유자들의 고민이 커지고 있다. 또한, 이런 농지는 비사업용토지로 분류돼 양도세까지 중과돼 처분이 쉽지 않다. 즉 힘들게 농사를 직접 지어 이행강제금을 피하더라도 나중에 농지를 매도할 때 최대 60%가 넘는 양도세를 내야 한다. 임대수탁사업은 이와 같이 농업인이 농사를 짓기 힘든 사정이 생긴 경우 합법적으로 이행강제금과 양도소득세 부담을 한 방에 해결해 줄 수 있는 방법으로, 한국농어촌공사가 운영하는 농지은행이다. 농지은행은 직접 농사를 지을 형편이 안 되는 이들을 위한 구제책으로 임대 수탁사업을 운영하고 있다. 농지은행에 농지를 위탁하면 적절한 농업인을 찾아 농사를 짓도록 연결한다. 임차료는 해당 지역의 임차료 수준에서 소유자와 경작자가 협의해 결정하면 된다. 대신 임차료의 5%를 농지은행에 중개수수료로 지불해야 하지만, 중개수수료가 이행강제금에 비해 훨씬 저렴하고 농지를 놀리지 않고 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 8년 이상 임대수탁사업을 하면 농지 주인이 직접 농사를 지은 것으로 인정받는다. 이 경우 양도세 중과를 면해 일반세율을 적용받아 농지를 매도할 수 있다.



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