[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]기다리면 반드시 오르는 토지 경매 ①대지와 농지

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

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조상 대대로 땅은 삶의 터전이었고 가장 소중하게 여긴 자산이었다. 땅에 대한 사랑은 예로부터 지극했고 현재도 땅에 대한 사랑은 변함이 없다.

땅에 대한 투자는 미래 가치를 보고 하는 재테크이다. 대지나 농지, 임야와 같은 토지는 주택과 다르게 현재의 가치보다 미래의 가치를 보고 재테크 투자를 목적으로 접근해야 한다. 우리나라는 인구에 비해 국토가 좁고 토지 수요는 많으나 공급이 한정되어 있기 때문에 토지의 가격은 오를 수밖에 없다. 땅값은 거의 매년 상승만 했지 떨어진 경우는 드물다. 특히 토지를 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받으면 매수하는 순간부터 일정한 수익이 생기고 특별한 관리 없이 보유만 하고 있어도 언젠가는 반드시 몇 배의 가치로 되돌아온다.

그렇다면 어떤 토지를 낙찰받아야 돈이 될까? 토지는 먼저 지목을 살피고 현재 가치보다 미래 가치가 높아 보이는 토지, 즉 가격상승요인이 있는 토지를 골라서 입찰해야 한다. 재개발 예상지역이나 도시계획, 정부의 국책사업과 지자체 도시개발과 공공기관의 이전, 대학교와 대형 유통센터 등의 이전 관련한 정보에 귀 기울이고 지자체 홈페이지를 활용하면 많은 정보를 얻을 수 있다. 토지에 입찰하기 전에 검토하고 고려해야 할 사항을 지목별로 구체적으로 살펴보자.

먼저 인간 생활의 터전인 대지에 대해서 살펴보면, 대지는 건물을 지을 수 있는 땅으로 건축법에 따르면 대지란 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 대지는 농지나 임야 등 다른 토지와 비교해 감정가는 높지만, 농지나 임야보다 활용 가치가 훨씬 높다. 따라서 좋은 대지를 낙찰받기 위해서는 다각적으로 검토해야 하는바 건축법 저촉 여부, 주위 환경, 대지의 상태, 교통상황, 상·하수도, 전기, 나아가서 대지의 모양과 고저 등을 다각적으로 검토해야 한다. 만약 본인의 관심 지역 안에 마땅한 대지 물건이 없다면 허름하고 낡은 주택을 낙찰받아서 주택을 헐어버리면 대지로 활용할 수 있다. 대체로 너무 낡거나 오래된 주택은 실제로 거주하지 않거나 곧장 철거해야 할 정도이기 때문에 감정가에도 크게 반영되지 않는다. 이러한 주택은 유찰도 많이 되어 토지 가격 이하로도 낙찰받을 수 있다. 또한, 개발지역과 가까운 대지는 개발잠재력이 높아 가격 상승 폭이 가장 크기 때문에 입찰을 적극적으로 고려해 볼 만 하다.

다음으로 농지에 대해서 살펴보기로 한다. 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 농지는 사용하려는 목적에 따라 지역이나 용도를 잘 선택해 낙찰받아야 한다. 즉 귀농해 농사를 지을 목적이라면 경지정리가 잘 된 농지를 골라야 하고, 단순히 투자목적이라면 대도시 주변의 농지로 개발 여지가 많아 경지정리가 안 된 도로 접근성이 좋은 농지가 유리하다.

그런데 농지의 경우에는 최고가 매수신고인으로 정해지면 법원에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급받아 그 증명서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 한다. 농지취득자격증명이란 농지를 취득하기 위한 자격을 얻었음을 증빙하는 서류이다. 소유권이전등기 신청 시에 이 자격증명을 첨부해야만 소유권 이전 등기가 가능하다. 즉 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 담당하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다. 농지취득자격증명을 기간 내에 발급받아 제출하지 못할 경우에는 소명자료를 첨부해 매각결정기일 변경신청을 하거나 부득이하게 제출하지 못한 사유를 소명하여 입찰보증금을 반환받을 수 있는 방법이 있지만, 대부분은 기간 내에 농지취득자격증명을 발급받아 제출하지 못하면 매각불허가결정이 나며 입찰보증금을 몰수당할 수 있으므로 각별한 주의를 요한다. 따라서 이러한 상황이 발생하지 않도록 사전에 농지 소재지의 관할 관청에 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 반드시 알아보고 입찰에 임해야 한다. 특히 경매 공고내용 중에 '농지취득자격증명의 제출을 요함'이라는 문구가 있을 경우에는 더욱 그러하다.

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