[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ②단독주택과 다가구 및 다세대와 연립주택 낙찰받기

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

통상 원룸이라 불리는 다가구주택은 전통적으로 은퇴 후 안정적이고 고정적인 수익을 원하는 분들께서 선호하는 수익형 부동산이다. 즉 연금과 같은 역할을 하는 임대수익이 꾸준히 나오기 때문에 노후 대비용으로 안성맞춤이다. 다가구주택은 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매수해 월세와 같은 임대수익을 올릴 수 있기 때문에 권리분석만 잘 하면 투자가치가 높다. 이를 반영하듯 불과 몇 년 전만 해도 다가구주택은 통상 1회 이상 유찰된 뒤에 낙찰가율 70% 정도에서 낙찰됐는데 최근에는 낙찰가율과 경쟁률이 꾸준히 오르고 있다.

다가구주택은 대중교통이 편리하고 유동 인구가 많으며 생활편의시설이 편리한 지역에 있는 것이 좋다. 특히 재개발이 예정된 지역에 있는 다가구주택은 미래 수익이 상당히 좋기 때문에 낙찰가율도 높고 경쟁률도 엄청나다. 한편 최근에 지어진 신축건물일수록 수리 비용이나 관리비용도 나가지 않고 임대도 잘 되기 때문에 인기가 좋다.

다가구주택은 세입자가 많아 명도 문제가 쉽지 않기 때문에 먼저 권리분석을 통해 세입자 명도 문제를 해결할 수 있을지 검토한 다음 입찰에 임해야 한다. 임차권자가 임차보증금을 전액 배당받아 가는 경우에는 그래도 명도가 수월하지만, 배당을 받지 못하는 임차인이 있는 경우에는 명도에 애를 먹는다. 따라서 되도록 입찰 전에 가구별 예상 배당표를 작성해 배당을 받는 임차인이 많은 물건에 입찰하는 것이 유리하다. 반면에 명도가 어려운 물건은 낙찰가율도 낮고 경쟁률도 덜 치열해서 수익성의 면에서는 유리하다.

입찰하려는 다가구주택의 건축물대장에 위반건축물로 등재된 경우에는 입찰에 신중을 기해야 한다. 비록 전 소유자가 불법으로 건물을 증·개축을 했다 하더라도 시정되지 않으면 현 소유자인 낙찰자가 그 부담을 인수해 시정해야 하기 때문이다. 또한, 위반건축물인 경우에는 대출이 나오지 않을 가능성이 있어 잘 알아보고 입찰해야 한다. 낙찰을 받은 후에 행정청의 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다. 이행강제금은 원상복구 시까지 1년에 2회 한도 내에서 계속 부과된다. 시정명령이 이행돼도 이미 부과된 이행강제금은 납부해야 한다. 그러나 전 소유자가 이행강제금을 납부하지 않은 경우 이행강제금은 일신전속성(一身專屬性)을 갖기 때문에 낙찰자인 현 소유자에게 승계되지는 않는다.

다가구주택을 낙찰받고 주택담보대출을 받으려고 알아보면 기대했던 것보다 대출이 잘 안 나오는 경우가 많다. 그 이유는 다가구주택의 경우 방의 개수만큼 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금을 공제하고 대출을 해 주기 때문이다. 따라서 이 경우에는 소액임차인의 최우선변제금을 공제하지 않고 대출해 주는 신탁담보대출을 활용하는 것이 좋다. 신탁담보대출이란 부동산신탁회사가 제공하는 상품의 하나로 기존의 근저당권을 대체할 수 있는 방법으로, 일반 금융권 주택담보대출일 경우에는 등기절차에 근저당권이 설정됐지만, 신탁담보대출의 경우에는 근저당권이 아닌 신탁등기가 설정된다. 즉 대출을 받기 원하는 부동산 소유자가 부동산 신탁회사에 담보제공을 목적으로 소유권을 이전하고 이에 대한 담보신탁증서를 발급받아 금융기관에 이를 담보로 제공하면 대출을 해 준다. 다만 담보제공으로 대출을 받은 것은 양자가 동일하기 때문에 크게 상관은 없다. 또한, 소유권이 신탁회사로 넘어간다고 해서 신탁회사가 함부로 매매, 처분은 할 수 없고 관리만 할 수 있기 때문에 걱정할 필요가 없다. 대출 기간이 만료돼 위탁자인 전 부동산 소유자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지해 신탁 부동산을 위탁자에게 돌려주고 갚지 못할 경우에는 부동산 신탁회사가 이를 처분해 금융기관의 대출금을 갚는다.

마지막으로 연립 및 다세대주택은 아파트에 비해 환금성은 떨어지지만, 임대수요가 많은 곳은 투자 대비 월세 수익률이 높은 편이라 수익성 측면에서는 나쁘지 않다. 또한, 재건축, 재개발 가능성이 높은 지역, 즉 도로 상태가 불량하거나 노후 불량 주택의 비율이 높아 개선이 시급한 곳에 있는 주택이나 대지 지분이 넓은 재건축, 재개발대상 지역의 주택을 낙찰받아 임대를 놓았다가 재건축, 재개발 등이 결정되면 아파트 입주권이나 시세차익도 고려해 볼 만하다. 하지만 현실적으로 재건축, 재개발이 추진되기까지 아주 많은 시간이 걸릴 수 있으므로 이를 염두에 두고 입찰해야 한다. 그리고 현재 공시지가 1억 원 이하 주택은 취득세, 양도세의 혜택이 있는데, 연립 및 다세대주택은 공시지가가 1억 원 이하인 경우가 많아 경매시장에서 투자가치가 높다.

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