[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②돈 되는 상가 반값으로 낙찰받기

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

다음으로 입찰하려는 상가의 물건분석을 철저히 해야 한다. 즉 상가의 상태를 잘 살펴보고 입찰에 임해야 한다. 특히 유찰이 잦은 물건은 하자가 있을 수 있으니 등기부 등 권리분석 외에 물건분석을 철저히 한 후 입찰을 결정해야 한다. 보통 상가는 권리분석보다는 물건분석이 훨씬 중요하다. 경매로 나오면 상가 관리상태가 허술한 경우가 많으므로 상가의 주요 구조를 살피고 상가의 개보수가 필요한지 여부, 상가 자체의 하자 요인 등을 살펴보고 입찰 전 전문가와 함께 리모델링 비용을 산정해 보는 것이 좋다. 증축과 개축 등을 거쳐 업종 변경과 함께 건물의 효용과 가치를 올릴 수 있는지도 살펴보아야 한다. 특히 대지면적은 넓으나 건물면적은 얼마 되지 않는 노후된 건물의 경우에는 멸실 후 재건축을 통해 수익창출이 가능한지 꼼꼼하게 검토하고 입찰에 임하면 좋을 것이다. 한편 노후 상가주택 물건 중에 법원매각공고에 제시 외 건물이 있을 때는 주 건물에 부속된 미등기 건물로 매각대상에서 제외되는 경우가 있으므로 입찰 전 해당 매각물건명세서나 감정평가서를 반드시 확인하고 현장답사를 통해 현재 이용 상황과 현황이 다른지 확인하고 입찰해야 한다.

물건분석이 끝나면 수익성을 분석하는 것도 잊지 말아야 한다. 보통 입찰 전에 보증금, 임대료 등 수익성을 분석하는데 경매를 당한 상가는 법원의 현장조사를 통해 기존 세입자의 정보가 매각서류에 기재되어 있기 때문에 어느 정도 수익성을 분석하는데 다른 물건보다 유리하다. 즉 매각물건명세서를 통해 임대보증금과 월 차임 등을 바로 확인할 수 있다. 그런데 가끔 경매 물건 중에는 경매에 들어가기 전에 전 임대인과 임차인이 짜고 보증금 및 임대료를 고액으로 조정하는 경우가 있으니 철저하게 알아보고 입찰해야 한다. 따라서 입찰 전 상가 인근 중개업소를 방문해 동일한 상가나 유사 상가의 권리금, 임대보증금, 월 차임, 임대 수요, 관리비 등을 꼼꼼하게 물어보아야 한다.

낙찰을 받고 나면 신경 써야 할 것들이 몇 가지 생기는데, 그중 하나가 바로 체납된 관리비이다. 경매로 상가를 시세보다 저렴하게 낙찰받았는데 뒤늦게 체납 관리비를 알게 돼 당황하는 이들이 적지 않다. 경매 물건 중에서 아주 낮은 가격으로 유찰된 상가의 경우, 밀린 관리비만 수천만 원이 되는 경우도 있다. 하지만 체납된 관리비가 누구의 몫이고, 낙찰자가 어떻게 효과적으로 대응할 수 있는지 정확하게 법리적인 부분을 이해한다면 좀 더 비용을 줄이면서 원만한 마무리가 가능하다. 대법원은 경매로 낙찰받은 건물의 체납관리비 중 공용부분만 매수인이 부담한다고 판시한 바 있다. 하지만 공용부분 관리비에 대한 연체료는 낙찰자가 부담하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다고 했다. 따라서 체납 관리비 문제로부터 자유롭기 위해서는 입찰 전 직접 해당 물건을 찾아가 미납 관리비 내역을 확인해 입찰액을 산정하는 것이 좋다. 한편 상가 임차인의 경우 자신이 영업하고 있는 상가가 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많은데, 상가임차인이 월세, 관리비를 연체한 상태에서 소유주가 바뀌었다면 새로운 주인인 낙찰자는 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다.

상가를 경매로 구입할 경우에 주의해야 할 요인으로 세금 문제가 있다. 일반적으로 상가를 매수할 경우, 즉 취득 시 발생하는 세금에는 취득세와 부가가치세가 있는데 취득세는 취득가액의 4.6%(지방교육세 등 포함), 부가가치세는 일반 과세자의 경우 건물공급가액의 10%이다. 다만 매수인이 임대사업자로 부가가치세법상 일반과세자로 사업자등록을 신청하면 자신이 지급한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 반면에 경매로 취득할 시에는 취득세만 부담하고 부가가치세는 발생하지 않는다. 한편 경매로 낙찰받은 상가를 임대하는 경우에는 부동산임대업에 해당하므로 사업자등록을 해야 하고 부가가치세법에 의해 부가가치세를 거래 징수하고 세금계산서를 교부해야 하며 부가가치세를 신고 납부하여야 한다. 추가로 임대수익이 발생하는 경우 임대소득에 대해 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내야 한다. 그리고 상가를 보유하고 있는 동안 보유세로서 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 그런데 사실상 일반적인 상가 투자자는 종합부동산세를 걱정할 필요가 거의 없다. 토지 만의 가격이 80억 원을 초과하는 경우에만 과세하기 때문이다.

상가를 낙찰받은 이후에는 추가적 비용으로 명도비용과 수리비용, 임대 지연으로 인한 손해와 관리비, 대출 이자 부담 등을 감안해야 하므로 이를 최종적으로 검토하고 입찰에 임해야 한다. 이를 소홀히 하고 낙찰을 받는 데 목적을 두고 입찰가를 높게 써서 낙찰받는 경우 이러한 추가 비용 때문에 수익성이 악화될 수 있으므로 꼼꼼히 따져본 후 투자를 결정해야 한다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬