[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②내 집 마련 실수요자를 위한 정말 쉬운 아파트 경매

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

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아파트에 입찰할 때에는 대중교통의 편의성, 학군, 자연환경, 주거 여건 등을 먼저 고려하여야 한다. 또한 유치원, 초등학교, 중·고등학교, 학원 등 교육환경과 백화점이나 대형마트, 종합병원, 도서관과 문화시설 등도 아파트 선택에 영향을 미친다. 학군이 좋으면 인근 아파트 가격은 절대로 떨어지지 않는다는 속설이 있다. 아파트 규모는 최소 500세대 이상 대단지일수록 좋다. 대부분의 아파트는 일정 규모 이상의 세대수와 단지를 형성하고 있는데 대단지일수록 각종 편의시설과 주거환경, 쾌적한 산책로와 녹지공간이 잘 조성되어 있고 문화공간 등이 들어서 있어 같은 면적의 아파트라도 실거래가격은 대단지일수록 높게 형성된다. 조망권도 북향이나 서향보다는 대다수가 선호하는 남향이나 동향일수록 좋다.

오래된 아파트를 입찰할 때는 향후 재건축 여부를 꼼꼼히 알아보아야 한다. 아파트 단지의 전체 대지면적에 비해 조합원 수가 적을수록 유리하여 조합원에게 그만큼 개발이익이 많이 돌아가 경매수익도 늘어난다. 전세 수요가 많은 아파트라면 더더욱 좋다. 전세금을 제외한 나머지 금액만으로 투자할 수 있기 때문이다.

아파트에 입찰하기 전에 관리비 체납금액도 확인해야 한다. 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받았지만, 뒤늦게 체납관리비를 알게 돼 당황하는 이들이 적지 않다. 임차인이 있는 아파트의 경우 임차인은 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많다. 초보 경매자들은 경매가격에만 관심이 쏠려 체납관리비 같은 필요한 정보 확인을 놓칠 수 있다. 체납된 관리비 중 낙찰자는 공용부분에 대한 관리비만 부담하며, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 부담하지 않는다. 따라서 관리사무소에서 공용부분에 대한 미납관리비를 낙찰자에게 청구할 때 보통 연체료까지 포함하여 청구하므로 미납내역에 연체료도 포함되어 있는지 잘 살펴보아야 한다. 공용부분 관리비로는 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 승강기유지비, 특별수선충당금, 공동수도료, 화재보험료 등이 있다. 공용부분 관리비는 보통 전체 관리비의 30~40%이다. 한편 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비가 존재하더라도 그 중에서 3년이 경과된 관리비에 대해서 낙찰자는 전 소유자의 소멸시효 항변권을 원용하여 그 부분에 대해서는 부담하지 않을 수 있다. 즉 전 소유자가 5년 동안 공용부분 관리비를 체납했다면 경매로 낙찰받은 매수인에게 청구할 수 있는 것은 매수인이 소유자가 된 날로부터 역산해 3년 동안의 관리비만 청구할 수 있다. 이와 같이 체납관리비 문제로부터 자유롭기 위해서는 입찰 전 직접 해당 물건을 찾아가 미납 관리비 내역을 확인해 입찰액을 산정하는 것이 좋다.

임차인이 살고 있는 아파트에 입찰하려고 할 때에는 권리분석을 잘 해야 한다. 특히 대항력이 인정되는 선순위 임차인이 배당요구를 안 한 경우가 주로 문제된다. 배당요구를 안 한 이유야 알 수 없지만 아마도 정식 임대차계약서가 없기 때문에 법원에 서류를 제출한다는 것이 부담스러울 수도 있고, 위장임차인으로서 채무자와 친인척 관계일 경우도 있을 것이다. 이 경우 인수해야 할 보증금을 알 수 없어서 입찰을 꺼리게 된다. 따라서 위장임차인인지 여부를 명확하게 판단하고 입찰에 임해야 한다. 보통 위장임차인의 경우 임대인, 임차인이 추후 허위로 작성한 문서이다 보니 대개 임대차계약서에 중개업자의 날인이 없다. 또한 경매 당시에 임대차계약 시점을 과거로 소급해서 작성해야 하므로 계약서 양식은 최근의 것일 가능성이 높고, 경매개시결정등기 시점을 전후해서 전입신고를 한다. 한편 확정일자가 없다. 왜냐하면 당초에는 전입신고가 목적이었기 때문에 보증금이 없고 보증금을 보호하려는 취지의 확정일자를 받을 필요가 없었기 때문이다. 확정일자가 있더라도 전입신고일 보다 상당한 시차를 두고 부여받거나 경매개시결정등기에 임박해 부여받는다. 그리고 현황조사서에 보증금 등이 명확하게 등재되어 있지 않고, 법원 집행관의 현장방문 시 보증금 등 임대차계약서 등 관련 서류를 제출하지 않는다. 이상과 같은 여러 가지 사항을 검토하고 최종적으로 위장임차인이라는 결론을 내리고 입찰에 임해야 대항력이 인정되는 임차인의 보증금을 인수하는 일이 없을 것이다.

최근에는 정부의 부동산 대책과 금융대출 규제로 아파트를 낙찰받는데 여러 가지 제한이 있으므로 사전에 낙찰받으려는 지역이 조정지역 또는 투기지역인지 투기과열지역인지 세금 문제와 대출 문제에 대해 면밀하게 조사하고 입찰에 임해야 한다. 투자에 대한 위험은 온전히 본인이 부담해야 하기 때문이다.

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