재개발·재건축 차이와 사업 절차는 이렇게

사진=게티이미지뱅크

대전지역에 재개발과 재건축 등 정비사업이 활발하게 진행되고 있다 보니 재개발과 재건축 절차를 궁금해하는 사람들 또한 늘어나고 있다. 재개발과 재건축 차이, 그리고 사업 절차는 어떻게 될까.

▲재개발과 재건축 차이는?

재개발은 주거환경이 오래되고 지역을 재정비하는 공공성을 띤 사업이다. 기반시설 등을 개선하면서 도시경관을 재정비하는 사업이라 생각하면 쉽다.

재건축은 기반시설에 문제가 없지만, 공동주택이 너무 노후화됐을 경우 재건축사업을 추진하곤 한다. 주민들이 의견을 모아 우리 아파트를 다시 새롭게 짓는 것이라 이해하면 쉽다.

재개발 사업은 안전진단을 받지 않아도 되지만, 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단을 받아야 한다. 쉽게 아파트가 튼튼하면 재건축 사업을 추진할 수 없다.

▲정비계획수립, 관리처분계획 등 사업 절차는

재개발과 재건축 절차는 거의 같다. 크게 5단계로 나누자면 첫 번째 단계는 정비기본계획 수립이다. 정비기본계획을 수립한 후 재건축의 경우 안전진단을 한다. 이후 정비구역지정이 이뤄지고 추진위원회를 구성한다. 이 지역은 재개발과 재건축이 이뤄지는 곳이라고 정한 뒤 사업 추진을 위한 인원을 모으는 단계라 이해하면 된다.

두 번째 단계는 조합설립과 시공사 선정이다.

추진위원회 구성 승인을 얻었다면 조합을 설립해야 한다.

재개발의 경우는 토지 등 소유자의 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 동의를 받아야 하고 재건축의 경우는 전체 구분소유자의 3/4 이상 등을 충족해야 한다. 간략하게 주민동의율 75%를 넘겨야 조합이 설립될 수 있다.

조합이 설립됐다면 시공사를 선정해야 한다. 아파트를 지어줄 건설사를 정하는 절차다. 조합은 공개경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정하는데 시공자들이 입찰하면 조합원이 투표를 통해 시공사를 선정한다.

세 번째 단계는 사업시행인가 단계다. 본격적인 사업 시작되는 단계로 알면 된다. 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장과 군수, 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정절차다. 사업시행인가 고시 이후에는 종전자산에 대한 감정평가를 한다. 조합원들의 분담금을 산출하기 위함이다. 이후에는 조합원 분양신청이 이뤄진다.

네 번째는 관리처분계획 단계다. 관리처분계획은 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획을 말한다. 세대수가 결정되고 분담금을 확정하는 단계다. 조합은 관리처분계획을 시·군·구에 제출하고 인가를 받아야 한다. 이후에는 이주, 철거 절차를 밟게 된다.

다섯 번째는 일반분양 단계다. 이주 철거를 완료하면 조합은 착공 신고를 하고 일반 분양에 들어갈 수 있다. 준공했다면 이전 고시 절차를 밟는다.

김성현 기자 larczard@