연면적? 건폐율?… 익숙하지만 헷갈리는 '건축용어'

사진=게티이미지뱅크

뉴스나 신문의 건설과 부동산 섹션을 보면 연면적, 용적률, 건폐율 등 익숙하지만 뭔가 헷갈리는 용어들이 나오곤 한다. ‘용적률 220%로 상향했다’거나, ‘준주거지역은 건폐율 70%에 용적률 350%’ 등 퍼센트가 접목되면 더욱 헷갈리게 된다. 그래서 알아봤다. 익숙하지만 어려운 연면적, 용적률, 건폐율 등 건축용어. <편집자주>



▲가장 기본이 되는 ‘면적’

가장 기본적으로 알아봐야 할 것은 대지면적, 건축면적 등 면적이다. 여기서 대지면적은 건축법상 건물을 건축할 수 있는 대지의 넓이를 뜻한다. 쉽게 대지면적은 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기

건축면적은 대지면적 위에 지어질 건축물의 면적이다. 한마디로 그 땅에 지을 수 있는 크기다. 1층 바닥 면적을 기준으로 한다. 연면적은 건물 내부의 모든 면적 즉, 건물 각 층의 바닥 넓이의 합계를 뜻한다. 단, 지하층의 면적은 제외된다.

▲용적률은 뭐지?

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.

용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다.

'용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다' 라고 지식백과에 나와 있지만, 어렵다.

쉽게 용적률은 높이라고 이해하면 된다. 건축물을 얼마나 높게 지을 수 있느냐다. 용적률에는 상한선이 존재한다.

용도지역 · 용도지구별 용적률의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해 제1종전용주거지역은 50% 이상 100% 이하, 제2종전용주거지역은 100% 이상 150% 이하, 제1종일반주거지역은 100% 이상 200% 이하, 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하, 준주거지역은 200% 이상 500% 이하, 근린상업지역은 200% 이상 900% 이하 등 상한선을 두고 있다.

이렇게 최대한도를 주는 이유는 무엇일까. 도시미관과 쾌적함을 떨어트리는 것을 방지하기 위해서다.

쉽게 한 건물을 너무 높이 지으면 그 옆에 낮은 건물들은 햇빛을 받을 권리, 일조권을 침해받게 된다. 너무 높아도 도시미관을 해칠 수 있다. 그래서 아파트를 지을 때 단지 사이에 일정 간격을 두고 높이를 조정하는 이유다.

이는 건폐율과도 이어진다.



▲건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율 산정 시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다. 역시 어렵다.

간단하게 건폐율은 밀도로 이해하면 쉽다. 한 공간 안에 사람 여러 명이 있으면 공기도 부족하고 답답하다. 건물도 마찬가지. 건폐율이 높은 아파트는 좁은 공간에 건물이 빽빽하게 들어서 있는 만큼 답답하고 숨 막히는 도시환경이 된다. 반면 건폐율이 낮은 아파트는 동 간 간격이 넓고 그만큼 녹지·휴식 공간이 풍부하다.

그래서 각 건축물의 대지에 여유 공지를 확보해 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조·채광·통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성하도록 건폐율을 제한하고 있다. 지자체에 따라 도시지역의 경우 50~70%, 관리지역은 20~40%로 건폐율을 제한하고 있다. 결국 용적률과 건폐율은 모두 쾌적한 도시환경을 위해 존재하는 것이다.
김성현 기자 larczard@