[더함께] 양도소득세-9억 초과 고가주택은 어떻게?

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사무소 대표)

지난 주 주 칼럼에서 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 내에서의 양도소득세와 적용되는 법령들을 상세히 알아보았다.

오늘 소개하고자 하는 내용은 '고가주택'에서 적용은 어떻게 바뀌는지, 절세하려면 매도 시점은 언제가 좋을지 안내해 드리고자 한다.

'고가주택'은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 9억원을 초과하는 주택을 말한다.

실지거래가액이란, 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제 거래한 가액으로서, 매입가액의 경우 취,등록세를 포함한 금액을 말한다.

또한, 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 그 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유분 포함)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 9억원을 초과한 경우에도 고가주택으로 분류한다.(소득세법 시행령 제156조)

고가주택은 일반주택에 적용되는 양도소득세 비과세 대상에 포함되지 않는다. 일반주택의 경우 1세대 1주택을 2년 이상 보유 후 매도하면 비과세에 해당되어 양도소득세가 부과되지 않는 반면, "고가주택"의 경우 〈소득세법〉 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)에 의거하여 비과세 되지 않고 양도소득세를 내야 한다. 하지만 주택보유기간에 따라 장기보유특별공제는 받을 수 있다.

그렇다면 고가주택을 10억에 양도한다면 10억에 대한 양도소득세를 다 내는 것인가?

그렇지 않다. '9억을 초과하는 부분'에 대해서만 양도소득세를 내는 것이다.

예를 들어보자. 10억에 취득한 주택을 5년 보유 및 실거주, 15억에 매도하면 양도차익은?

위의 식대로 계산 하면 9억 초과 분 양도차익은 2억이다. 장기보유특별공제 5년 보유시 40% 받을 수 있다. 양도차익 2억에 대한 40%, 2억 X 40% = 8천만원. 양도소득금액은 양도차익 2억에서 장기보유특별공제 8천만원을 뺀 1억2천만원이다. 1억2천만원에서 기본공제(인적공제250만원) 1억1750만원 X 35% = 4112만5000원, 누진공제 1490만원= 2622만5000원이 내야 할 양도소득세이다.

단, 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 고가주택은 취득시기와 상관없이 2년 거주 요건이 신설되었다. 2020년 1월 1일 이후부터 2년 거주요건 불충족시, 장기보유특별공제율이 최대 30%까지만 적용된다.(15년, 30%)

조정대상지역 내, 1)1주택자 양도소득세 비과세 요건에 실거주 요건이 추가. 양도 당시가 아닌 취득 당시에 조정대상지역이었다면 실거주 요건을 충족시켜야 한다. 2)주택을 신규로 취득하여 일시적2주택인 경우, 기존 비과세조건인 3년이 아닌 "2년"이내에 종전주택(기존주택)을 팔아야 양도소득세 비과세 혜택이 있다. 단, 주택, 분양권, 조합원 입주권의 경우 9.13대책 이전에 권리를 취득하거나 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 한 경우에는 종전과 같이 3년 이내 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다.

지금까지 세 편에 나눠 양도소득세의 산출방법과 계산하는 순서, 1가구 1주택 양도소득세 비과세되는 경우, 9억원 이상 고가주택의 양도소득세와 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 내에서의 경우를 알아보았다. 세금 내용은 워낙 양이 많고, 적용하는 범위도 넓고 경우의 수도 다양하다. 매물을 사거나 팔 때, 세금 취·등록세와 양도소득세 등을 염두에 두며 세무사 등 전문가에게 꼭 미리 상담 받고 금액이 어느 정도 나온 다는 것을 알고 다음 단계를 진행하기를 당부 드리고, 필자의 칼럼이 양도소득세에 대해 알고 싶었던 독자들에게 미약하나마 도움이 되었길 바란다.

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사무소 대표)

*'더함께'는 대전·세종 공인중개사 및 기타 전문직 등의 협업공동체로 공인중개사 및 관련 전문직 밴드모임이다. '더함께'는 매주 화요일자에 고정 칼럼을 게재, 부동산 정책 등 우리사회의 각종 현안에 대해 전문직 종사자들의 다양하고 깊이 있는 의견을 나누는 공간이 되고자 한다.