[더함께] 알쏭달쏭 분양권 전매-2. 분양권은 주택 수에 포함될까?

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사사무소 대표)

게티 이미지 뱅크

저번 주 분양권 전매에서 필수적으로 알아야 할 분양권 전매절차를 알아보았다. 매매계약 체결 후, 중도금대출 승계 그리고 명의변경 절차까지. 전매절차를 알면 분양권 전매 어렵지 않을 것이다.

요즘 부동산 사무실에 분양권 문의하시는 손님들 중 공통적으로 혼란스러워 하는 부분이 있다면 작년 9.13 부동산대책 이후, 분양권 소유자는 유주택자인지 무주택자인지 이다. 이번 주 필자는 분양권은 주택 수에 포함이 되는지 안 되는지 그 여부에 대해 정확히 짚어드리고자 한다.

우선 9.13 부동산대책 내용 중 분양권 관련한 내용을 살펴보도록 하자.

9.13대책 시행일은 2018년 11월 말이다. 공급계약일 체결일 기준이다. 또한 소급적용하지 않는다. 2018년 11월 30일을 공급계약일 체결일 기준으로 그 이전에 취득한 분양권은 주택으로 간주하지 않는다. 2018년 11월 30일 이후에 취득한 분양권은 주택으로 간주 한다. 즉 주택법 상 주택으로 간주 한다는 것은 주택 수에 포함 시킨다는 것이고, 주의 비교해야할 부분이 세법상에서는 분양권은 주택으로 간주되지 않는다는 것이다. 따라서 종합부동산세 대상이 아니며 양도소득세와 장기보유특별공제에서 주택보유기간 계산 시 제외 된다. 이때 기준은 소유권이전등기 완료되는 시점이다.

간단히 예를 들어보자.

2018년 10월에 공급계약 체결한 사람(甲)의 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 2019년 6월에 (甲)의 분양권을 전매하여 매수한 (乙) 또한 주택 수에 포함되지 않는다. 즉, 2018년 11월 30일 이전에 공급계약 체결한 분양권은 최초계약자 뿐만 아니라 그 후 매수한 자도 주택 수에 포함 되지 않는다. 그런데 주의해야 할 예외규정이 있다. 정책 시행일 2018년 11월 30일 이전에 미분양이 난 모델하우스에서 계약을 체결한 자(A)의 분양권은 주택 수에 포함되지 않으나 (A)의 분양권을 그 후에 매입한 매수자(B)는 주택 수에 포함된다.

분양권 보유기간 동안 유 주택으로 간주되어 주택 수에 포함되고, 분양권 양도 이후에 무주택기간으로 산정된다.

또 다른 예로 '오피스텔'을 살펴보자. 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 원칙적으로는 오피스텔에 전입신고하면 주거용으로 사용한다고 판단, 주택으로 간주 된다. 예외규정으로 주택으로 간주되지 않는 경우로는 첫째, 오피스텔을 업무용으로 신고한 것이다. 둘째, 오피스텔 소유주가 주택임대사업자로 등록 시(오피스텔 전용면적 149㎡이하, 지방은 3억원 이하 수도권은 6억원 이하로 구매 한 경우)에 전입신고를 하여도 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔 주택임대사업자 등록 시 양도소득세와 종합부동산세 절감 효과가 있지만 5년 이상 임대기간을 의무화 하여야한다.

분양권을 주택 수로 포함되는지 왜 "주택"으로 간주 여부를 민감하게 받아들이는지 그 관점은 "대출제한"에 있다. 분양권이 두 개 이상 있다면 신규주택 구입을 위한 대출이 불가능하다(단, 전세자금 대출은 가능). 만약 1주택자가 분양 받을 경우, 중도금대출을 받으려면 입주 시 등기 후 6개월 이내 전입하고 기존주택을 2년 이내 처분한다는 서약서를 작성하여야 한다. 9.13대책 이후의 분양권 1개 소유자도 1주택자로 간주되며 기존주택 2년 이내 처분 조건이 동일하다. 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역에서는 2주택 이상이면 담보대출 불가능하다. 단, 비규제 지역은 시행일 이후에도 주택수와 상관없이 LTV 60% 중도금 대출 가능하다.

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사사무소 대표)

*'더함께'는 대전·세종 공인중개사 및 기타 전문직 등의 협업공동체로 공인중개사 및 관련 전문직 밴드모임이다. '더함께'는 매주 화요일자에 고정 칼럼을 게재, 부동산 정책 등 우리사회의 각종 현안에 대해 전문직 종사자들의 다양하고 깊이 있는 의견을 나누는 공간이 되고자 한다.