[더함께] 알쏭달쏭 아파트분양권전매 - 1.분양권 전매 절차

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사사무소 대표)

아파트분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트가 아직 지어지지 않았고, 주택을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 투자자들은 청약통장으로 청약에 당첨된 후, 입주 전까지 분양권을 전매하고 무주택기간을 이용해 다시 청약통장에 가입, 당첨 되어 또다시 분양권 전매에 따르는 차익을 남긴다. 실 입주자들이 청약에 당첨될 가능성을 높이기 위해 작년 9.13부동산 대책 발표 후 많은 변화가 있었다. 필자는 분양권 전매 절차와 바뀐 분양권 대책, 그리고 유의사항을 공유하려 한다.

오늘 소개할 내용은 분양권 전매 절차이다. 분양권 전매를 한두 번 해보신 독자는 익히 알고 계실지 모르지만, 내 평생 처음 분양권 전매를 해보시는 분도 계실 것이다. 필자도 처음 분양권 전매를 접했을 때 그 절차가 생소했으니 말이다. 분양권 전매 절차는 큰 틀로 보면 매매계약서 작성 후, 구청에 부동산 실거래 신고를 한다. 분양권 중도금대출을 담당하는 은행에 가서 중도금대출 승계를 하고, 아파트 분양사무실로 가서 명의변경을 하는 절차이다. (아래 그림 참고)

분양권 매물을 부동산에 의뢰하고, 전매제한기한이 지나고 프리미엄(분양가에 가치가 붙은 웃돈)이 형성되어 전매를 하게 되면 매매계약서를 작성한다. 매매계약서는 매도인과 매수인, 공인중개사가 각각 서명 및 날인 하며 진행한다. 계약금 넣기 전, 매수인은 분양권관련 중도금대출이 나오는지, 꼭 사전에 은행에서 심사를 해봐야 한다. 1세대당 중도금대출을 2건, 금액으로는 5억 원 이하로 제한하는 정책이 있으니 사전에 꼭 체크하기를 바란다.

매매계약서 작성 후, 해당 구청에 부동산 실거래신고를 한다. 실거래신고는 매도인이나 매수인 중 한 명이 직접 구청에 가서 신고하거나, 공인중개사가 인터넷으로 실거래 신고하면 된다. 매매계약 체결 후 60일 이내에 신고하여야 한다.

명의변경 하는 날, 은행에서 만나 매수인에게 중도금대출 승계를 한다. 이 때 필요한 매도인 구비서류는 주민등록등본, 신분증, 인감도장, 인감증명서(매도용 인감 - 매수인 인적사항)이고, 매수인 구비서류는 주민등록등본, 주민등록초본, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 재직증명서, 소득증명원(국민연금납입확인서 또는 원천징수영수증 등)이다. 공인중개사는 매매계약서 사본과 부동산 실거래신고필증 준비한다. 명의 변경 할 때 꼭 들어가야 하는 서류 중 하나인 수입인지는 매도인과 매수인 간 협의로 정하지만 통상적으로 매도인이 수입인지를 부담한다. 정부수입인지는 인터넷 전자수입인지로 구매 가능하다. 금액 구간별 비용이 다른데, 1억원이상 10억원 이하는 15만원의 비용이 든다. 매수인에게 중도금대출 승계가 문제없이 이루어지면 확인서가 나오는데, 이 확인서가 있어야 다음 단계인 분양사무실에서 명의변경이 가능하다.

분양사무실에서 필요한 매도인 구비서류는 주민등록 등본, 신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서, 분양계약서 원본이다. 매수인 구비서류는 주민등록 등본, 주민등록 초본, 신분증, 인감도장, 인감증명서이다. 공인중개사는 매매계약서 사본과 부동산 실거래신고필증, 확인서 첨부한다. 통상적으로 잔금은 명의변경과 동시에 이루어진다. 명의변경이 완료 되면, 매도인은 양도소득세 신고를 위한 매매계약서사본과 부동산 실거래신고필증, 수입인지, 분양계약서 사본, 매수인은 분양계약서 원본 등 서류를 받는다.

분양권 전매 절차를 알아보았다. 분양권 전매 절차를 알고 전매 하게 되면 처음에 우려 했던 것보다 어렵지 않고 쉽게 할 수 있을 것이다.

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사사무소 대표)

*'더함께'는 대전·세종 공인중개사 및 기타 전문직 등의 협업공동체로 공인중개사 및 관련 전문직 밴드모임이다. '더함께'는 매주 화요일자에 고정 칼럼을 게재, 부동산 정책 등 우리사회의 각종 현안에 대해 전문직 종사자들의 다양하고 깊이 있는 의견을 나누는 공간이 되고자 한다.