[더함께] 재개발 재건축, 나도 할 수 있을까?-2

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사사무소 대표)

게티 이미지 뱅크

재개발, 재건축(줄여서 재재)의 사업과정을 보기 쉽게 아래 표로 첨부한다. 전편에 언급 했듯이 사업초기에 투자할수록 투자수익은 높아지지만, 리스크도 높아 사업이 진행되지 않을 가능성이 높다. 사업후반부로 갈수록 리스크는 줄어들고 사업은 진행되지만 투자수익은 줄어든다. 초기에 재재지역의 빌라를 저렴하게 샀지만 조합원분양가 대비 큰 차이 없었다면(소위 프리미엄, 웃돈을 주고 산) 투자금액 대비 수익은 적을 것이다. 그렇다면, 사업 초반에 진입하여 리스크는 줄이면서 P가 적게 붙은 물건을 작은 투자금으로 구매해 투자수익을 높일 수 있는 방법은 없을까?

비례율과 분담금 계산을 해보는 것이 어느 정도 투자에 방향을 잡히게 할 것이다. 비례율과 분담금이 뭘까? 비례율은 조합원분양가액과 일반분양가액을 합한 총 분양가액에서 총 사업비용(공사비용, 철거비용 등)을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산총평가액(감정평가)으로 나눈 금액을 말한다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 말한다. 재재 조합 설립시 조합은 예상되는 분양가와 사업시행 시 들어가는 비용, 예비비 등을 추려서 조합원들에게 조합책자로 배포한다. 조합책자에 명시된 금액이 다 맞진 않더라도 추산한 금액을 토대로 비례율을 계산해 볼 수 있다. 비례율이 100%이상 되면 사업성이 좋다고 판단할 수 있는 수치이다. 비례율과 분담금으로 재재 사업 수익성을 따져보는 것만으로도 투자의 성공가능성을 어느 정도 가늠해 볼 수 있다.

필자가 재재 공부 해본 결과, 재재는 소액 투자금으로도 수익을 볼 수 있는 아주 좋은 투자처라는 것과 어렵다고만 생각했던 재재가 그렇게 접근 가능성이 떨어지는 진입장벽이 높은 사업이 아니라는 걸 알게 되었다. 재재에 관심이 생겼다면 가까운 서점에서 재재 관련 책을 읽어보기를 추천한다. 계산 한 수치는 수치일 뿐, 투자 판단은 본인 몫이다. 재재 임장도 많이 다녀보고 그 주변 부동산의 분위기도 알아봐야 할 것이다. 누가 '이 구역이 재개발된다더라 투자하라고 해서 하라더라.' 이런 식의 투자는 위험하다. 독자들도 조금이나마 도움이 되었길 바라며 성투하시길!(성공투자^^)

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사사무소 대표)

*'더함께'는 대전·세종 공인중개사 및 기타 전문직 등의 협업공동체로 공인중개사 및 관련 전문직 밴드모임이다. '더함께'는 매주 화요일자에 고정 칼럼을 게재, 부동산 정책 등 우리사회의 각종 현안에 대해 전문직 종사자들의 다양하고 깊이 있는 의견을 나누는 공간이 되고자 한다.