[더함께] 주택임대차 관련 주의사항 몇 가지로 재산상 손해를 줄이는 팁

임기환(더함께 공동리더, 네거리부동산 소장)

요즈음 학년 학기가 바뀌고 이사가 많아지는 시기입니다. 이러한 때에 주택을 임대(차)하고 있는 당사자는 재산권에 대한 보호에 각별한 주의를 필요로 합니다.

몇 가지 임차인과 임대인의 의무와 권리에 대한 사항을 인식하고 있어야 생각하지 못했던 피해나 불미스런 분쟁을 피할 수 있습니다,

계약 기간 중에 임차인은 목적물에 관한 주요 부분의 수리가 필요한 경우 지체 없이 임대인에게 통지하여야 합니다.(민법 제634조) 통지를 게을리 하거나 하지 아니한 경우 원상회복 책임의 일부분을 임차인이 부담했다는 판례 사례(2005가합10027 판결 참조)가 있습니다. 기본 구조물 등의 수리를 요하는 경우 수리의 여부는 차후에 결정하여야 할지라도 수리 전에 임대인에게 통보하는 것이 분쟁의 소지를 미연에 방지할 수 있는 방법입니다. 급한 수리나 처리사항이 있다 할지라도 임차인의 임의적인 판단으로 수리나 교체 등을 하여 비용 발생 되는 경우에는 그 비용청구에 임대인과의 불합의로 서로 불편한 언쟁이 있을 수 있습니다. 반드시 통보와 합의를 한 후에 처리하셔야 한다는 점 유의하시기 바랍니다.

손해배상에 관련하여 참고할 사항으로는 임차인이 목적물을 정상적으로 사용, 수익하지 못하는 경우 임차인은 임대인을 상대로 계약을 해지할 수 있으며, 그로 인한 피해가 있을 시에 경우에 따라서 손해배상청구도 가능할 수 있습니다. 만일 계약해지 따른 통고를 할 경우 통고받은 날로부터 임대인은 6개월, 임차인은 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생기게 됩니다.(민법 제635조) 또한 임대인이 임차인에 대한 손해배상청구권을 행사하여야 할 상황에는 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다.

보증금 반환 지연에 관련해서는 보증금 반환과 목적물 반환은 동시이행의 관계에 있습니다.(민법 제317조) 임대인의 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금이 임차목적물로부터 퇴거한 다음날부터 기산 될수 있다는 점을 염두해 두셔야합니다. 추가로 임대인의 보증금 반환지연으로 임차권등기명령의 신청 및 관련 기타 비용은 임대인이 부담하도록 규정되어있습니다.

그 밖의 분쟁의 경우 발생하는 때에는 주택임대차일 경우 분쟁 당사자는 해당 주택이 소재하는 공단이나 시·도 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다.

주택임대차 분쟁조정위원회심의 조정사항(주택임대차보호법 제14조)=1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 2. 임대차 기간에 관한 분쟁 3. 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 4. 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁

위의 상황이 발생 전에 임대차 관계 당사자 사이의 원만한 협의와 조정이 바람직할 것이나 서로에게 피해가 되는 일이 없도록 하는 것이 가장 좋을 것 입니다.

임기환(더함께 공동리더, 네거리부동산 소장)

*'더함께'는 대전·세종 공인중개사 및 기타 전문직 등의 협업공동체로 공인중개사 및 관련 전문직 밴드모임이다. '더함께'는 매주 화요일자에 고정 칼럼을 게재, 부동산 정책 등 우리사회의 각종 현안에 대해 전문직 종사자들의 다양하고 깊이 있는 의견을 나누는 공간이 되고자 한다.