전세금 지켜주는 반환보증 어디서 가입하지?

전세자금대출 필요하다면 HUG에서
계약기간 절반 지나기 전 가입 가능
SGI는 10억원 이하로 보증범위 넓어

집값을 잡기 위한 정부의 부동산대책으로 대출규제가 강화되고 공급물량도 늘어나면서 전세 가격이 떨어지자, 계약만료 기간이 되어도 제때 보증금을 받지 못하는 사례가 늘어나고 있다.

이처럼 전국적으로 역전세난이 심화하는 추세지만 아직까지 대전은 '깡통전세' 조짐이 보이고 있진 않다. 다만 언제 생길지 모를 상황에 대비해 전세가 하락기에 세입자가 꼭 알아둬야 할 '전세금 반환보증'에 대해 알아보자. <편집자 주>



▲상환-반환… 보증도 종류가 있다=집주인이 새로운 세입자를 구해야만 기존 세입자에게 전세금을 내어줄 수 있다. 하지만 집이 나간다 하더라도 전셋값이 계약 당시인 2년 전보다 떨어진 경우라면 집주인이 받을 돈보다 내어줄 돈이 더 많아져 보증금을 모두 줄 수 없다고 버티는 경우가 빈번하다.

이럴 때 전세금 반환보증보험에 가입돼 있다면 걱정하지 않아도 된다.

직장인 A 씨는 얼마 전 전세계약이 종료됐음에도 임대인(집주인)이 보증금(2억원)을 돌려주지 않아 고심하던 중, 2년 전 전세자금대출을 받을 때 보증에 가입한 사실이 기억났다. 학교 입학하는 자녀가 있어 곧 이사를 해야 했기에 은행과 보증기관에 전화했으나, 해당 보증서는 은행에 대한 대출금(1억 6000만원)만 일시적으로 대신 상환해주는 상환 보증이었던 것.

대출금을 제외한 잔여 보증금 4000만원을 회수하려면 전세금반환소송을 해야 하는 등 시간과 비용이 소요된다는 사실을 알고, 전세금 반환보증을 가입하지 않은 것을 후회했다.

보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 '상환보증'인지 '반환보증'인지 보증서의 보장범위를 잘 확인해야 한다.

'상환보증'은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 다만 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야할 수 있다.

'반환보증'은 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하고 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사하면 된다.

즉 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다. 전세자금대출을 받는 대부분의 세입자는 보증내용의 차이보다는 금리와 대출한도에 중점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있는데, 전세가가 떨어지는 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번해질 수 있어 보증 목적에 맞게 선택하는 것이 좋다.

▲반환보증은 HUG, SGI 2곳서 취급=은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)등 3개의 보증기관에서 보증하며, 이에 따라 대출 상품군도 3가지로 나뉜다.

모든 대출에 상환보증은 필수지만, 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 '전세자금 안심 대출'에만 있기 때문에 대출을 신청할 때 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 HUG의 대출을 신청하는 것이 편리하다. 주금공과 SGI의 대출상품에는 반환보증이 되는 상품은 없다.

전세계약이 다소 지났거나 전세금 대출이 필요치 않을 때는 '반환보증'만 따로 가입할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 판매하는 단독가입 상품에 보증금 요건·보증료율 등을 비교해 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다.

HUG에서 취급하는 '전세보증금 반환보증'은 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하의 전세금에 대해 계약 기간 2분의 1이 지나기 전 가입하면 되면 보증료율은 아파트 0.128%, 아파트 외 0.154%다.

SGI의 '전세금 보장 신용보험'은 아파트는 제한이 없으며 아파트 외의 경우 10억원 이하다. 계약 기간이 10개월 지나기 전 가입 가능하며, 보증료율은 아파트 0.192%, 아파트 외 0.218%다.

다만 전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없다. 본인이 전세 계약한 지역이 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속할 가능성이 큰 경우, 혹은 꼭 그렇지 않더라도 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 세입자 등 본인이 필요하다고 생각되는 경우에 선택하면 된다.
원영미 기자



■보증기관별 전세금 반환보증 상품 비교

판매처	주택도시보증공사(HUG)	서울보증보험(SGI)
상품명	전세보증금 반환보증	전세금보장 신용보험
전세보증금 요건	(수도권) 7억원 이하 (지방) 5억원 이하	(아파트) 제한 없음 (아파트外) 10억원 이하
가입기한	전세계약기간 1/2 경과 前	계약기간(2년) 10개월 경과 前
보증요율	0.128%(아파트), 0.154%(아파트外)	0.192%(아파트), 0.218%(아파트外)