전세자금대출 만기연장 미리미리... 갱신계약은 꼭 집주인과!

집주인 주담대 위한 전출요구 신중히 결정해야
일시전출 땐 전세자금대출 만기연장 안될 수도
85㎡ 이하 연간 300만원 한도 소득공제 혜택도

게티이미지뱅크 제공

#1. A 씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동연기 되는 줄 알고 만기 전날 은행에 연락했다. 그런데 전세자금대출 만기연장 신청을 하려면 집주인 동의가 필요한데 하필 집주인이 만기일에 해외여행 중이라 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체되고 말았다.

#2. B 씨는 전세계약이 만기가 돼 새로운 집주인의 배우자와 전세 보증금을 증액하는 갱신 계약을 체결했다. 그러고 나서 전세자금대출 만기연장 신청을 하려고 했지만, 은행으로부터 집주인이 아닌 제3자와 전세계약을 했다며 집주인 위임장이 없다며 만기 연장이 안 된다는 통지를 받았다.

은행에서 전세자금을 대출받고 위의 사례처럼 당황하지 않으려면 꼭 기억해야 할 사항은 어떤 것들이 있는지 알아본다.



▲대출 만기연장은 1개월 전 신청=은행은 전세자금대출 이용 고객의 만기연장 심사 때 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인 동의, 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요해 일반적으로 주택담보 대출보다 시간이 많이 걸린다.

전세자금 대출 만기연장이 필요한 경우에는 충분한 시간적 여유(만기 1개월 전)를 두고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋다.

은행은 전세자금대출 만기연장을 확정하기 전에 실제 전세계약이 만기연장 됐는지를 집주인으로부터 확인하는 절차를 거친다. 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 사전에 알려주면 만기연장이 수월하게 진행될 수 있다.

▲전세 갱신 계약은 반드시 집주인과=은행은 전세대출 만기연장 시 정당한 전세계약 체결 여부 확인을 위해 갱신 계약서 원본에 '집주인이 직접' 서명했는지를 확인한다. 만약 대리인과 계약을 체결한 경우에는 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장 등 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청하고 있다.

따라서, 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우엔 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하며, 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의해야 한다.

▲집주인이 주택담보대출 위한 '일시 전출' 요구한다면?=은행은 전셋집의 주택담보대출 근저당권설정금액과 전세자금대출금액의 합계가 주택 가격의 80% 이내인 경우에만 전세자금대출 만기연장이 가능하다.

만약 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금 대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우, 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있어 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다.

특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실되어 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있으니 유의해야 한다.

한편, 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행권의 일반 전세자금대출보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 반면 대출을 이용할 수 있는 고객의 요건이 지속 유지돼야 대출의 만기연장이 가능하다.

조건은 세대원 전원이 무주택자이며 주택의 규모가 국민주택규모 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하여야 한다. 따라서 버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 매입하거나, 이사한 주택이 국민주택규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있다.

▲85㎡ 이하 세입자 소득공제 혜택=전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

2016년 말 기준 △무주택 세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고 대출 △국민주택규모(85㎡) 이하 △대출금이 임대인 계좌 입금 등 요건을 갖추면 된다.

이 세 가지 요건을 충족하는 세입자는 연말정산 때 잊지 말고 전세자금 대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산 간소화 서비스를 통해 관련 서류를 발급받아 소득공제 혜택을 받을 필요가 있다.
원영미 기자