새해 바뀌는 부동산 제도…신DTI, 양도세율 50%

세종시 전경

새정부 출범 이후 지난 6개월간 주택시장 안정을 위해 각종 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. 이에 새해부터 새롭게 적용되는 제도들이 많다. 내년에 바뀌게 될 부동산 관련 정책을 알아봤다.

내년 1월부터는 신(新)DTI가 시행된다. 추가 주택담보대출을 받을 경우 대출 원리금 상환액에 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자만 반영하는 방식인 기존 DTI와 달리 기존 대출의 원금과 이자가 모두 부채에 포함돼 산정된다. 여기에 4분기부터 DSR가 시행된다. DSR는 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하는 제도다.

또한 1월부터 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%라는 점을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다. 올해까지는 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~40%로 단계별로 적용됐다.

2006년 참여정부 시절 시행됐던 재건축 초과이익환수제가 1월 1일부터 다시 시행된다. 재건축추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익을 부과율에 따라 환수하는 제도다. 재건축 추진으로 발생하는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우엔 이를 초과하는 금액의 최대 50%까지 환수된다.

3월부터는 RTI가 도입된다. 임대업자가 대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출을 승인받을 수 있다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업대출 이자비용으로 나눈 지표다. 은행은 부동산임대업 대출을 할 때 RTI가 주택은 1.25배, 상가·오피스텔 등은 1.5배 이상인지를 따져야 한다.

다주택자가 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 앞으로는 지금보다 3년 이상 늘어나게 된 것이다. 종합부동산세 합산 배제 기준도 8년으로 늘어난다. 양도세 부담이 커짐에 따라 다주택자들은 집을 팔아야 할지 버티기를 할지, 임대등록을 할지 고민이 커질 것으로 보인다.

연내에 오피스텔 관련 규제가 강화된다. 조정대상지역, 투기과열지구 안에 있는 오피스텔은 분양권 전매가 금지된다. 또 외부 수요로 인한 과열을 방지하기 위해 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양하도록 한다. 규모 300가구 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화된다.

아울러 신혼부부 특별공급 비율이 두 배로 늘어난다. 분양 자격 기준도 완화돼 혼인 기간을 기존 5년에서 7년으로 늘렸고 자녀 유무도 따지지 않는다.
이상문 기자 ubot1357@