초저금리 시대의 종말.. 상가/빌딩 매매 수익 어떻게?

지난달 말 한국은행이 현재 연 1.25%인 기준금리를 연 1.50%로 전격 인상하면서 초저금리 시대의 종언을 고했다. 지난 2011년 6월 이후 6년 5개월 만이다.

77개월 만의 금리인상으로 1,400조원이 넘는 가계부채에는 빨간 불이 켜진 것은 물론, 이와 관련해서 “가계는 차입이나 저축 또는 투자 등에 관한 의사결정에 있어 이전과는 달라진 환경에 적응해 나가야 한다”고 밝힌 이주열 한국은행 총재의 변처럼 재테크 시장에서도 패러다임의 대전환이 불가피할 전망이다.

초저금리 시대가 막을 내림에 따라 은행 예금자들과 대출자들의 희비도 엇갈리게 됐다. 이자 수익이 늘어난 반면 기존 변동금리 대출자들은 고정금리로 갈아타는 것을 고려해볼 필요가 있다.

건물매매 시장에도 적지 않은 변화가 예상된다. 수익형 꼬마빌딩의 경우 강화된 대출규제에 금리 인상까지 설상가상 더해지며 거래가 둔화될 것으로 전망된다.

㈜정인부동산중개법인 관계자는 “현재 상가빌딩의 부동산 담보대출 금리는 3% 초중반으로 금리인상이 선 반영된 부분이 있다. 베이비 스텝으로 금리가 4%까지 상승한다고 추정할 때 과거 자기자본 10억으로 20억짜리 건물을 매입하며 2.8% 대출 받은 경우 월 약 467만원의 이자가 발생했지만 금리가 1포인트 올라 3.8%가 되면 이자비용은 633만원으로 월 이자가 약 167만원 가량이나 증가하게 된다. 이는 수익률 하락은 물론 공실 및 임대료 연체가 발생할 경우 심각한 리스크로 확대될 수 있다”고 설명했다.

중소형빌딩 전문가들은 강남빌딩 및 서울의 수익용빌딩 평균 수익률이 3~4%대라고 보면 이자를 감당하고 제세공과금을 지급하고 나면 실익이 적을뿐더러 투자자의 현금 흐름에도 적잖은 영향을 미칠 수 있다고 강조한다.

정인피엠씨(PMC) 빌딩박사 전영권 대표는 “금리인상과 공실 및 세금에 대한 리스크, 강화된 규제 및 정책 등을 따져볼 때 건물매매를 통한 재테크는 전반적으로 위축될 수 있다”며 “단 이러한 시장 분위기 속에서도 7~10층 규모의 주거용 빌딩은 10% 전후의 고수익을 내며 나날이 몸값이 오르는 상황을 연출하고 있다”고 설명했다. /우창희 기자