은퇴후 노후설계 '알짜 임대주택'으로

좋은 투자여건이란, 교통여건이 기본… 역세권·주차공간 중요 이것만 꼼꼼히 살펴라, 주택 신축 중인곳·나대지 많은곳 피해야

●다가구주택 매입 전략

은행금리가 바닥을 치고 있는 가운데 부동산 투자자들의 관심은 월세 수익을 올릴 수 있는 매물로 향한다. 은퇴자들의 투자처 역시 월세 주택으로 집중된다. 1~2인 가구가 늘어나면서 소규모 월세 형태의 주택에 대한 수요는 갈수록 커질 것으로 보인다. 그러나 부동산 시장에는 이미 월세를 위한 소규모 주택 공급이 포화상태이며 기존 주택마저 전세보다는 월세로 돌아서며 월세 임대가 쉽지 않은 상황이다. 이런 가운데 부동산정보업체인 부동산 114(http://www.r114.com/)에서는 임대용 다가구 주택 매입에 대한 전략을 발표해 이를 소개하고자 한다. <편집자 주>

▲수요와 공급 따져봐야=월세를 주로 이용하는 층으로는 직장인과 대학생, 공단직원이 손꼽힌다. 도심에서는 업무시설 밀집지역이나 대학가 주변을, 수도권 외곽 및 지방에서는 산업단지 인근 지역을 중심으로 접근하는 게 유리하다. 다른 성격의 두 지역이 맞닿은 곳도 임대수요가 많다.

안정적인 월세 수익을 위해서는 임차수요 뿐만 아니라 지역 내 공급 여건도 따져봐야 한다. 단기적으로 공급이 몰리게 되면 운영 수익률이 하락할 수 있어서다. 주택 신축이 활발한 곳이나 나대지가 많은 곳을 피할 뿐더러 추가적인 주택공급이 적은 지역을 선택해야 낭패를 보지 않는다. 신축 주택이 들어서면 임차인 확보가 어려워지고 신축 주택에 맞춰 리모델링을 해야 하는 부담도 커진다. 같은 시기에 대단위 원룸촌이 형성된 곳은 주택의 노후도가 비슷하게 진행된다는 점에서 유리할 수 있다. 대학가 원룸 투자의 경우 대학 내 기숙사 신축 계획 등을 미리 살펴봐야 한다.

▲교통여건이 좋은 곳부터=부동산 투자에서 가장 기본적인 조건이 교통여건이다. 임대를 목적으로 주택을 매입할 때는 향후 시세차익 가치보다는 편리한 교통, 생활권 인접, 쾌적함 등을 먼저 따진다. 임차인 중 상당수는 대부분 직장에 다니는 경우가 많기 때문에 기본적으로 교통여건을 중요시한다. 따라서 가까운 거리에 지하철역이나 정류장이 있는 집이 좋다.

지역 임차수요에 따른 세입자의 성향을 파악해 주차공간의 확보 여부도 확인해야 한다. 세입자가 주로 대학생인 대학가나 소득이 적은 지역은 상대적으로 주차장에 대한 선호도가 낮다. 그러나 경제적 소득이 높은 지역이나 원룸이 아닌 투룸, 쓰리룸 구조의 주택이라면 신혼부부나 3~4인 가족이 주 세입자가 되는 만큼 주차시설이 충분히 갖춰져 있어야 한다.

▲이왕이면 신축 주택으로=임차 경쟁력을 고려해 노후된 다가구 주택보다는 가급적 신축 위주로 살펴보는 게 낫다. 임차인은 아무래도 새 집을 선호하기 때문에 세 놓기가 좋고 신축 프리미엄에 따라 월세도 더 받을 수 있다. 반대로 집이 오래될수록 임대료 하락 및 공실 위험이 커진다.

신축주택의 또 다른 장점은 관리 부담이 적다는 점이다. 다가구 주택은 아파트 등 공동주택에 비해 노후화가 빨라 지은 지 5년이 지나면 잔고장이 발생한다. 지은 지 오래된 집은 예상치 못한 유지 보수 비용이 많이 들어갈 수 있다. 반면 신축주택은 건축업자가 일정 기간 주택하자보수에 대한 책임을 지는 경우가 많고 시설물의 교체도 비교적 적은 편이다. 아울러 집을 매입하기 전에 건축물대장 상의 세대수와 실제 세대수가 일치하는지도 확인해야 한다. 수익률을 높이기 위해 불법적으로 세대 수를 늘리는 경우가 있어 차후 법적 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

▲컨셉형 임대주택도 고려=월세 공급이 증가하는 상황에서 임차인들 니즈에 맞게 다양한 임대주택을 특화시킬 필요가 있다. 특정 수요층을 겨냥해 평면 설계나 인테리어를 특화하는 것으로 일본의 경우, 셰어하우스, 캣 아파트, 도그하우스 등 여러 컨셉의 소형 주택을 공급하고 있다.

애완동물을 키우는 세입자를 위해 옥상이나 건물 공터에 애완동물을 운동시킬 수 있는 별도의 공간을 마련한 도그하우스(Dog House), 음대생이나 전문 음악인을 대상으로 방음시설이나 지하에 별도의 악기 연습실을 갖춘 뮤지션 하우스(Musician House) 등이 한 예이다.

김은진 부동산114 책임연구원은 “주택 임대를 통해 안정적이고 꾸준한 임대수익을 노리려는 투자자들에게 최근 관심을 받는 종목은 다가구 주택”이라며 “다가구 주택은 여건에 따라 복덩이가 될 수도, 애물단지가 될 수도 있는 만큼 입지와 배후수요 등을 잘 따져보고 임차인의 눈높이에서 집을 골라야 한다”고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@