규제완화에 부동산시장 꿈틀… 73% “전셋값 더 오를듯”

정부 대출조건 완화·재건축 연한단축 등 '투자자 유입' 효과 수요자 기대심리에 매매가 회복세… 52% “집값 상승” 점쳐

●올 상반기 부동산시장 전망

▲정책 효과에 수요자 기대심리 UP, 정부주도 시장개선은 한계=2015년 상반기 부동산 경기를 긍정적으로 전망한 응답자들의 51.8%는 '규제완화 통한 거래시장 활성'을 가장 우선 요인으로 선택했다.

실제 금리인하와 적용대상 확대 등 주택담보대출의 문턱이 낮아지면서 전세세입자들의 매매전환을 유발했고 재건축 연한완화로 투자자들까지 시장으로 유입시키는 효과를 낳기도 했다. 또 '시장 저점통과로 회복세 기대'도 응답자 30.9%의 반응을 이끌어 내며 높은 비중을 차지했다. 아파트 매매가격이 회복세를 보이면서 수요자들의 기대심리가 작용한 영향으로 보인다.

반면 부동산 경기를 부정적으로 전망한 응답자들의 35.6%는 '채무상환능력 저하'를, 29.9%는 '실물경기 회복지연'을 리스크 요인으로 꼽았다. DTI와 LTV등 부동산 대출 규제완화를 통해 경기부양을 시도하고 있지만 수요자들의 구입능력 향상보다는 정부의 자금조달을 통한 외부성 요인이 강하다는 측면이 응답자들에게 부정적 인식으로 다가섰기 때문이다. 또'매매시장 회복세 중단'도 15.2%의 선택을 받았다. 이 같은 결과는 지난 몇 년간 하락세를 보이던 부동산 시장이 2014년 한해 짧은 시간 동안 상승세로 전환되며 일정부분 조정기가 필요할 것으로 보는 시각이 작용한 것으로 보인다.

▲실수요자와 투자자 모두 잡은 부동산 시장, 정책실현이 관건=부동산 경기전망에서 응답자들이 가장 긍정적으로 인식한 요인인 규제완화가 매매시장에 특히 영향을 많이 준 것으로 나타났다.

2015년 상반기 매매시장을 긍정적으로 전망한 응답자들의 53.4%는 '규제완화로 내 집 마련 수요증가'를, 14.2%는 '실물경기 회복전망'을 그 이유로 선택했다. 이는 대출규제 완화나 재건축 연한축소 등 매매시장을 중심으로 정책이 발표됐기 때문으로 보인다.

기존에는 수도권 주택에 대해 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)가 50~60%로 제한됐지만 7.24경제정책방안에 따라 60~70%로 상향조정 되면서 대출여건 개선이 이뤄졌다. 9.1대책의 일환으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되며 전국 약 61만 가구의 재건축 추진이 빨라질 전망이다. 결국 수요자와 함께 투자자들의 시장진입을 유도할 수 있다는 점이 긍정적인 인식을 심어준 것으로 분석된다.

매매시장을 부정적으로 전망한 응답자들은 '부동산 대책에도 불구 회복지연(40.6%)'을 가장 큰 요인으로 보고 있었다.

'수요대비 공급량 증가(26.6%)'와 '분양시장 인기로 재고시장 하락(15.6%)'을 차순위로 선택했다. 2013년에 이어 2014년에도 규제완화 중심의 정책이 펼쳐지고 있지만 수요자들의 기대만큼 효과가 나타나지 않은 점이 부각된 것이다. 규제완화 정책의 연속성에도 불구하고 그 효율성에 대해 수요자들은 부정적인 시각을 보내고 있다. 또 신규 분양시장으로 집중된 수요자들의 관심도 결국 시장 양극화를 낳을 수 있다는 우려감 때문에 부정적인 전망으로 이어진 것으로 보인다.

▲한정된 공급, 전셋값 상승 불가피=고공행진을 지속한 전세시장에 대해 2015년 상반기에도 상승할 것이라는 응답자 중 43.3%는 '임대인 월세선호도 증가로 전세물량 감소'를 주요 요인으로 선택했다.

또 '아파트 투자가치 감소로 전세수요 증가'도 29.2%의 높은 응답률을 보였다.

임대차시장의 주도권을 두고 임대인과 임차인이 힘겨루기를 하고 있지만 결국 수요와 공급의 논리에 따라 '집을 가진 임대인'들의 의견이 지배적으로 나타나는 중이다. 저금리 기조에 따라 금융권보다는 월세임대를 통한 수익이 더 높다는 것을 체감한 임대인들은 기존 전세물건도 월세로 전환하고 있으며, '집이 없는 임차인'들은 한정된 전세물건을 두고 치열한 경쟁을 펼치며 전세가격을 높이고 있다. 결과적으로 이 같은 경쟁은 2015년에도 이어질 것으로 전망되며 전셋값 상승으로 이어질 것으로 보인다.

전세시장의 하락을 전망한 응답자 중 34.9%는 '주택 매수세 증가로 전세수요 감소'를 우선 요인으로 선택했다. '전셋값 급등으로 인한 수요조정(25.3%)'이 차순위로 나타났다. 매매시장이 회복세를 보임에 따라 가격상승 이전에 서둘러 매입하려는 전세 세입자들의 사례가 일부 나타나고 있고 저리대출을 이용해 매매로 전환하는 모습도 관측되고 있다. 하지만 이같은 모습은 일부에 불과하고, 응답자 대부분의 의견이 상승에 초점을 두고 있는 만큼 전셋값 상승은 불가피할 것으로 보인다.

부동산 114 관계자는 “대출규제 완화와 재건축 연한축소 등의 방안을 통해 실 수요자들을 시장으로 유입시키는 데 성공을 거둔 것으로 평가했다. 2015년부터 청약통장 1순위 자격요건이 완화되면 수요자 풀(pool)이 확대되는 만큼 부동산 시장에는 호재로 작용할 전망이다”며 “결국 이 같은 요인은 매매시장 전망에서 상승 응답에 더 높은 비중으로 나타났다”고 밝혔다.

그는 또 “전세시장은 지속적으로 상승곡선을 그릴 전망이다”며 “임대시장에서 월세전환속도가 높아지는 추세이고, 서울에서는 대규모의 재건축 이주수요가 발생하는 만큼 전세공급이 수요를 따라가지 못할 것으로 예상되기 때문이다”고 설명했다.

조성수 기자 joseongsu@