[김형태]경매와 유치권(2)

[법률이야기]김형태 변호사

▲ 김형태 변호사

요사이 많은 사람들이 법원 경매물건에 관심을 가지다보니 법원 앞에 경매에 대한 상담을 전문으로 하는 변호사가 생기고 법률사무실도 많아졌다. 그리고 경매물건으로 인해 부자가 되었다는 사람들도 생기게 되었다. 과연 바람직한 사회적 현상인지 모르겠다. 돈만 벌 수 있다면 어떠한 일이든 할 수 있다는 의식이 일반인들의 의식으로 자리 잡은 탓이 아닐까 한다. 그러나 부당한 이득과 부의 지나친 편중이 허용되는 사회, 그리고 그것이 장려되는 사회에서의 인간은 과연 어떠한 모습이 되어갈까? 그런데 우리는 우리사회에서 이를 목도하고 있는 것이다. 탐욕적이고 이기적인 인간이라 하더라도 “돈만 많다면…” 하는 그런 사람들과 함께 하는 사회에 살고 있는 것이다. 만약 우리사회가 이러한 사람들에 의해 지배된다면 우리사회에 미래가 있을까? 투기가 허용되고 절세라는 말로 탈세가, 마케팅이라는 말로 속임수가 허용되는 사회에서 우리는 어두운 미래를 볼 수 밖에 없는 것이다.

유치권은 어떠한 면에서 역시 이러한 어두운 곳에 약자를 보호하기 위한 제도라고 볼 수 있는 면이 있다. 비싼 시계나 보석을 고쳐놓은 수공업자, 좋은 집을 잘 보수해 놓은 인테리어업자들 이들이 우선적으로 보호받아야 하는 것이 당연한 것이다. 그런데 이러한 유치권의 성립되기 위해서는 한가지 필수적인 요건이 있는데 바로 그 물건에 대한 점유를 해야 한다는 것이다. 즉 점유가 곧 유치권의 공시방법인 것이다. 여기에서 공시방법이란 권리를 대외적으로 주장하기 위한 표지라고 할 수 있는 것으로서 유치권을 주장하기 위해서는 그 대상물건을 점유를 해야 한다는 것이다. 즉 아무리 자신이 시계를 고쳤다고 주장해도 그 시계가 다른 사람에게 넘어가 있으면 유치권을 주장할 수 없는 것이다. 특히 유치권이 효용가치가 있는 것은 바로 실제 시계주인인 채무자일 뿐 아니라 제3자, 즉 그 시계를 원래 주인으로부터 산 사람이라 하더라도 시계수리공에게 시계수리비용을 지급하지 않으면 시계를 찾을 수 있다는 의미인 것이다.

이러한 유치권은 건물에서도 적용되어 건물을 신축한 건축업자의 경우에 건물에 대한 공사대금을 지급하지 않고서는 건축주는 건물을 인도받을 수 없는 것이다. 그런데 건물에 관해 특히 주의할 것은 건물 일부에 대한 공사의 경우 사실상 점유라는 공시방법을 가질 수 없기 때문에 유치권을 주장할 수 없다는 것이다. 그래서 소규모 공사업자들의 경우 유치권에 의해 보호받는 경우가 그리 많지 않다는 약점이 있다. 그런데 건축공사의 경우에 공사업자가 건물을 지어 놓고도 공사대금을 받지 못해 건물을 점유하고 있는데 갑자기 건물주의 사주로 조폭들이 찾아와 그 건물의 점유를 빼앗겼다면 유치권도 소멸될까? 점유를 잃은 이상 유치권이 소멸된 것 같지만 법적으로 점유에 대해 회수할 수 있는 소송이 인정되어 있기 때문에 유치권이 소멸되었다고 할 수 없는 것이다. 즉 점유회수의 소에 의해 점유를 도로 찾을 수 있고 그러면 유치권은 계속적으로 유지되는 것이다. 요사이 부동산 경매절차에서 문제가 되는 것은 바로 건물에 대한 유치권이다. 그러나 유치권이 인정되는 경우는 그리 많지 않다. 왜냐하면 건물의 소유권이 누구에게 있느냐, 실제 점유하고 있는 것으로 볼 수 있는가, 불법점유인가 등에 따라 법적으로 다양하게 판단되고 있기 때문이다.

법무법인 저스티스 대표변호사