[정재호]주택시장 동향과 전망

[경제칼럼]정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

▲ 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

2013년 새로운 정부가 들어서면서 발표한 4·1부동산종합대책에 대한 기대가 컸다. 그러나 주택정책당국의 기대와는 달리 계속된 7·24보완조치, 8·28전월세안정화대책, 12·3 부동산후속대책에도 불구하고 좀처럼 주택시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

전국 주택매매가격 상승률은 마이너스 내지 보합세를 유지하면서 여전히 주택경기가 회복 되지 못하고 있는 상황이다. 그나마 8·28대책 발표 이후 수도권 중심의 거래량이 증가되며 약간의 움직임이 있었지만 주택가격 상승으로 전화시키기에는 한계가 있어 보인다. 반면에 중서민층의 주거와 연관되는 전세가격의 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 전세시장은 불안하기만 하다. 전세가격 상승은 2009년 3월 이후 조정 없이 지속적으로 상승세를 유지하고 있는 상황이다.

대전충청지역의 부동산경기는 지역별로 약간의 차이를 보이고 있다. 대전지역은 2013년 상반기에 주택매매가격 하락세가 이어지다가 중반기이후 보합세를 유지하고 있다. 올해 들어 지난 11월까지 0.37% 상승률로 물가상승률보다 낮은 수치를 보이고 있다.

반면 세종시를 비롯한 충청지역 부동산시장의 상승세가 다소 주춤하고는 있지만 타 지역에 비해서 높은 편이다. 지난 2년간 높은 주택매매가격 상승률을 기록했던 충북과 충남은 올해 들어 11월까지 각각 1.94%, 2.82% 상승률을 기록하고 있다. 지난 7개월의 세종시는 1.39% 상승률을 보이고 있다. 7월 세종시출범과 9월부터 시작된 정부청사의 이전으로 인해 세종시를 비롯한 인근지역 충남과 충북의 매매시장이 활발하게 움직이면서 대전지역과는 대조적인 현상을 보였다.

한편 2013년도 대전충청지역의 전세시장 불안은 지속되고 있다. 대전지역 전세가격은 올해 들어 11월까지 4.9%, 충남은 5.94%, 충북은 3.83% 상승률을 보이고 있다.

지난 7개월간 세종시는 2.65% 상승률을 기록하고 있다. 경기침체로 인해 주택구입보다는 전세에 머무려는 경향이 높고 세종시 정부청사 이전으로 인한 공무원들의 전세수요가 급증하였기 때문이다. 최근 취득세 영구인하 법안이 통과되어 불확실성을 해소하였지만 주택시장 회복에는 제한적으로 보인다. 수도권지역의 대기수요자 중심으로 단기적인 주택거래량은 증가할 것으로 예상된다.

하지만 주택가격 상승 기대감이 적다면 동일하게 인하된 취득세율 적용으로 주택 구입을 미룰 수 있기 때문에 오히려 주택거래량 증가를 반감시킬 수 있는 한계가 있을 수 있다.

다만 올해 12월말로 종료되는 최초주택구입자들의 취득세감면 및 5년간 양도세면제 혜택으로 인해 마지막 달인 12월에 거래량이 증가하는 막달효과가 발생할 것으로 예상된다.

2014년 부동산시장의 전망은 그리 밝지 못하다.

대전충청지역의 매매시장은 보합세나 소폭 하락세를 유지할 것으로 예상하고 있다. 내년에는 대전 도안 신도시 위주의 아파트 입주물량이 1만호로 예정되어 있다. 세종시 또한 1만5000호에 달하는 대규모 입주물량이 예정돼 있다.

대전과 세종시 지역에 수요보다 공급이 초과되는 현상이 나타나 부동산가격은 보합내지 하향안정화 될 가능성이 높다. 아파트 입주물량의 증가는 전세시장도 안정화하는데 기여해 전세가격 상승세도 주춤하게 될 것으로 예상된다.

현재 논란이 되고 있는 다주택자 양도세 중과 폐지와 분양가 상한제 탄력적 운용 등의 국회 법안 처리여부도 주택시장의 변화를 가져올 수 있는 변수가 된다.

아울러 대전충청지역의 개발호재 진행여부에 따라 국지적인 차이를 가져올 가능성이 있다. 국제과학비즈니스벨트 추진, 도안 호수공원, 도시철도 2호선, 관저지구 유통단지개발, 유성복합터미널 등 지역개발 호재들이 구체화되면서 실행단계로 옮겨진다면 개발지역 주변 중심으로 주택 거래량이 증가돼 가격상승으로 이어질 수 있을 것이다. 하지만 이러한 지역개발 호재들은 이미 반영됐기에 추가적인 가격 상승은 제한적일 것으로 예상된다.