[김형태]부동산 관련 법률상식(3)

[법률이야기]김형태 변호사

▲ 김형태 변호사

부동산 매매에 관련해 염두에 두어야 할 가장 중요한 점은 두말할 것도 없이 매수하고자 하는 부동산의 실제 소유자가 누구인가를 파악하는 일이다. 이런 말을 하면 물건을 누구 것인지도 모르고 산다는 말인데 아이들도 웃을 것이라고 여길 것이다. 그러나 의외로 사람들은 매수하고자 하는 부동산의 소유자를 만나지 못한 채 계약하는 경우가 많다. 반드시 소유자를 만나야 하는 것은 아니지만 매수하고자 하는 부동산에 대한 실제 소유자가 누구인지에 대하여 확실하게 알고 매수해야 한다. 그래서 원칙적으로 소유자와 매매계약을 체결해야 한다. 특별한 경우 어쩔 수 없이 소유자 아닌 대리인과 계약을 체결해야 한다면 대리인이 소유자의 진정한 대리인인지를 확인하는 서류를 반드시 받아두어야 한다. 즉 대리권을 증명하는 서면과 본인의 인감증명서 등을 통하여 본인의 대리인임을 분명히 해야 한다. 이것은 후에 설사 소유자 본인이 매매계약을 부인하더라도 정당한 대리권이 있다고 믿을 수 있는 서류가 제시되었기 때문에 매매계약 자체가 유효하게 될 수 있기 때문이다.

특히 유념해야 할 것은 반드시 본인과 통화하여 그의 의사를 분명히 한 후에 계약을 체결해야 한다. 만약 이러한 절차 없이 계약을 체결했다면 설사 위와 같은 서류가 있다 하더라도 매매계약이 효력이 발생할 수 없는 경우도 있기 때문이다. 그러면 본인인 점은 어떻게 확인해야 할까? 주민등록증, 운전면허증으로 확인할 수 있지만 더 나아가 실제 소유자인지 여부는 매매대상 부동산의 형상, 권리관계 등을 정확하게 파악하고 있는지를 확인해 보면 알 수 있다. 그러나 일반인들은 그가 실제 소유자인지, 부동산에 어떠한 문제가 있는지, 투자를 위한 경우라면 투자가치가 있는지 등 부동산에 관한 여러 가지 내용을 제대로 알기 힘들다. 그래서 부동산에 대한 전문가의 조력이 필요한 것이다. 부동산은 외형상으로 멀쩡하지만 권리관계가 의외로 복잡하게 얽혀있는 경우가 많기 때문이다. 특히 등기부등본을 떼어보면 일반인들이 알 수 없는 여러 가지 법률적인 내용이 기재되어 있는 경우가 많은데 이러한 부동산의 경우에 전문가인 변호사나 부동산중개업자에게 자문을 구한 후에 매수해야 한다.

이 문제와 관련해 아직도 사회문제가 되고 있는 것은 바로 '기획부동산'이다. 사실 기획부동산에 의해 토지를 매수하는 경우 토지소유자와 직접 계약을 체결하지 않고 부동산중개업자에 의하여 계약이 체결하게 되는데 만약 기획부동산의 중개업자가 원래의 소유자와 계약금만 지급한 채 토지를 매수해 일반인들에게 수십배의 가격으로 넘기는 경우 원소유자와의 관계에서 잘못되면 그 피해는 고스란히 매수인에게 돌아오게 된다. 특히 이러한 경우 부동산에 관련실명법과 등기관련 특별법에 위반되어 형사처벌을 받을 수도 있기 때문에 주의가 요구된다.(계속)

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