[김형태]부동산 관련 법률상식(2)

[법률이야기]김형태 변호사

일본 통치를 반대한 사람들에 대한 토지소유권을 인정하지 않음으로서 우리나라의 토지제도는 그 시작부터 왜곡될 수밖에 없었다. 결국 일본 통치에 반대하고 우리나라의 독립을 진정 원했던 사람들은 토지에 대한 소유권을 인정받지 못함으로써 결국 그들은 삶의 기반을 잃었고 일본에 아부하고 일본정책에 순종한 이들만이 살아남았으며 오히려 그들은 실제 소유자로 인정받을 수 있는 사람들로부터도 토지를 빼앗아 자신의 토지로 만들 수 있었던 것이다. 이것이 우리나라의 토지소유제도의 시작으로서 그 시작부터 잘못되었던 것임은 분명하다. 그럼에도 불구하고 오늘날까지도 법원에서는 이처럼 잘못된 소유권제도를 기정사실로서 받아들일 수밖에 없는 것이 현실이다. 즉 토지조사에 의한 소유권인정이 우리나라 사람들의 토지소유의 시작이며 이에 대한 예외를 인정하지 않는 절대적인 토지소유권의 기준이 된 것이다. 즉 법원은 토지조사에 의한 토지소유권의 확인을 오늘날 토지소유권의 기준 되는 시작점으로 보고 있는 것이다. 일본침략의 한 수단이 되었던 토지조사가 우리나라의 소유권 인정의 기준이 되었고 지금도 대법원 이하 모든 법원에서는 이를 절대적으로 신봉(?)하고 있다.

해방 후에도 이러한 토지소유권은 그대로 인정되었다. 그리하여 결국 일본에 부역한 사람만이 계속해서 많은 토지를 소유하면서 그를 기반으로 부를 축적하고 우리나라의 기득권층을 이루게 된 것이다. 일제청산을 부르짖고 있지만 사실 토지 소유권조차 정당한 소유자에게 돌려주지 못하고 있는 현실이 해방 68년이 지난 지금 우리나라 현실인 것이다. 물론 해방 후 농지개혁에 의해 소작농이었던 이들에게 그들이 경작한 토지를 토지주인으로부터 빼앗아 주는 혁명적인 조치를 취한 적도 있지만 그 외의 토지, 임야나 대지에 대해서는 종전의 토지소유권을 인정할 수밖에 없었던 것이다.

부동산이란 토지만이 아니라 건물도 부동산으로 취급된다. 원래 서양 법제도하에서 건물은 독립된 부동산이 아닌 토지에 종속한 부동산이지만 일본이 서양의 소유권제도를 수용하면서도 건물을 토지와는 독립된 부동산으로 하는 독특한 제도를 만들었던 것이다. 이러한 일본법을 계승한 우리나라 역시 건물과 토지는 독립한 부동산으로 취급하고 있다. 그리고 법적인 관점에서 부동산의 소유권이란 단지 가지고 있다는 것만으로 부족하며 법원 등기소에 비치된 등기부에 자신의 소유라는 표시, 바꾸어 말하면 소유명의자로서 등재되어 있어야만 비로소 그 토지나 건물에 대한 소유권을 인정받게 되는 것이다. 즉 등기가 되어야 비로소 소유권을 취득하는 것이다. 많은 사람들이 내가 돈 주고 샀는데 등기를 하지 않았다고 '내 것이 어디가나'하는 생각은 위험하다. 같은 토지에 대해 경쟁적으로 매수하였다면 등기를 먼저 한 사람이 소유권을 취득한다는 점은 부동산을 매수하는 사람에게는 반드시 알아 두어야 할 상식이다.(계속)

<법무법인 저스티스 대표변호사>