[정재호]전세난 해결 보완 방안

[경제칼럼]정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

▲ 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

전국 대부분지역에 전세난이 우려되고 있다. 서울 및 수도권은 물론이고 우리 대전지역도 전세공급물량 부족이 심화되면서 전세거래는 거의 이루어지지 못하고 전세가격이 상승하고 있다. 대전의 전세가격은 작년 9월 이후 지속적으로 상승하고 있으며 올해 들어 7월까지 2.89% 상승률을 기록했다. 전국 평균 상승률 1.22%에 비해서도 높은 편이다.

그나마 대전지역의 과거 2009~2011년 3년간 매년 10% 정도의 상승률에 비하면 다행이지만 전세관련 지표를 보면 올해 하반기에 전세난을 피하기 쉽지 않을 것 같다. 대전의 전세수급지수는 2012년 1월 101.5에서 7월 195.5로 매우 높게 상승했다. 또한 대전의 전세거래지수는 16.6으로 전국 20.9보다 낮게 나타나 전세거래가 거의 이루어지지 못하고 있다고 볼 수 있다.

전세대란의 원인은 무엇인가? 전세시장의 수요와 공급의 불일치이다. 경기침체에 지속적인 저금리기조로 인해 집주인은 반전세를 포함한 월세를 선호하고 세입자는 반대로 전세를 선호하는 현상으로 전세시장의 수급불일치 현상이 심화되었다. 한국감정원에 의하면 대전지역 월세가격 하락은 지난 2월을 기점으로 점차 하락하고 있으며, 지난 7월 대전지역 월세가격은 전달에 비해 0.2% 하락했다. 전세공급에 비해 수요는 증가하고, 월세 수요에 비해 공급이 증가하고 있기 때문이다.

지금까지 정부의 전세문제에 대한 대책은 어떠했는가? 대책발표 시마다 계속되었던 전세자금 대출 확대와 조건완화는 전세가격의 상승을 전제로 한 것이다. 집주인에게 전세보증금을 추가로 인상하게끔 빌미를 제공했으며, 전세가격을 끌어올리는 역할을 했다고 볼 수 있다. 오히려 전세가격에 대한 안정의 노력은 없었다. 한편, 전세자금 지원이 좋아질수록 전세 수요가 증가한다는 것이다. 현재 전세수요가 매매수요로 전환되지 못하는 이유 중의 하나라 할 수 있다. 전세시장은 월세시장으로 변화가 이루어지는데 정부는 월세시장에 대한 보완 대책보다는 전세시장 대책으로 일관되게 진행하고 있는 것이 문제다.

8월 28일 정부는 전월세 대책을 발표할 예정이다. 주택구입자지원과 월세부담완화가 주요 내용이 될 것으로 기대된다. 속단하기는 어렵지만 이번 대책에 제외될 것으로 여겨지는 방안에 대해 추가적인 검토가 필요하다.

첫째는 최근 재논의되고 있는 전월세상한제에 대한 보완 적용이다. 전월세인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 보장하자는 것이다. 과도한 전월세가격 상승을 막고 서민들의 주거권 보장 대책으로 여겨지고 있다. 반면 가격규제는 시장원리에 위배되며, 오히려 이면계약의 편법 성행이나 전세 공급이 줄어들어 가격이 급등해 서민층의 피해가 커질 것이라는 우려도 있다. 임대차 감독 및 조정기구의 설립과 전세공급에 대한 세제혜택 등의 예상되는 부작용과 미미한 점에 대하여 보완한다면 전세시장 안정화에는 어느 정도 기여할 수 있을 것이다.

둘째는 주택거래가 정상화되어야 한다. 다주택자가 보유한 주택에 대한 거래가 이루어지게 해야 한다. 4·1부동산대책에 따르면 일시적 2주택자를 포함한 1가구 1주택자가 보유한 주택을 구입하는 경우에만 양도세면제를 받을 수 있게 되어있기 때문에 다주택자가 보유한 주택거래는 거의 이루어지지 못하고 있다. 시장의 거래활성화를 위해서는 다주택자가 보유한 주택 거래가 이루어질 수 있도록 조건을 완화할 필요가 있다. 또한 전세수요를 매매수요로 전환할 필요가 있다. 그러나 주택자금대출 지원을 통한 매매수요로 확대하는 것은 주택가격 하락으로 미래 기대이득이 없는 상황에서 가계부채 부실을 크게 할 수 있는 우려가 있으므로 신중하게 추진해야 한다.

가장 근본적이면서 중장기적 해결방안은 현재 5% 정도에 불과한 공공임대주택비율을 높이고 준공공임대 또는 민간임대주택 공급을 확대하는 것이다. 매 정부마다 추진되었지만 실제로 성과는 크지 못했다. 현 정부도 행복주택 건설을 위해 철도부지 등에 건설하는 안을 내놓았지만 주민반대 등 어려움에 부딪혀 있다. 실현가능한 대안을 찾아 임대주택 공급 확대를 추진해야 할 것이다.