[김형태]부동산 관련 법률상식(1)

[법률이야기]김형태 변호사

▲ 김형태 변호사

토지가 개인소유의 대상이 된다는 점에 대해 누구도 이의를 제기하는 사람이 없다. 그러나 돌이켜 생각해 보면 과연 토지가 한 개인의 소유대상이 되어야 하는지에 대하여는 의문점이 많다. 인간은 누구나 지구라는 천체에서 태양으로부터 오는 에너지를 받아 태어난 존재이며 때문에 이 지구라는 천체에 의하여 만들어진 존재인 인간이 자신을 만든 지구를 소유한다는 것은 참 이상한 일이다. 이러한 관점에서 보면 토지에 대해서는 인간은 자신의 생존을 위해 필요한 만큼만 사용할 수 있다고 보는 것이 정당할 것이다. 더욱이 이 지구는 인간만이 아니라 지구상 존재하는 모든 생명체가 함께 더불어 살아가야 하는 곳이기 때문에 더욱 그렇다. 사실 인간들이 제멋대로 개인 토지 소유를 인정하는 것은 '엿장수 마음대로'라고 밖에 볼 수 없으며 과학적인 사실에서 비추어 보더라도 분명 자연의 법칙에 어긋난다. 더 나아가 인간적인 관점에서 보아도 마찬가지로 토지란 우리 인간 모두의 공동체의 보금자리라는 의미에서도 토지의 개인소유는 불합리한 것이다. 그러므로 토지 소유에 대하여는 절대적인 소유권을 인정해서는 안 되며 공공의 필요에 따라 제한 받아야 하는 대상으로 보는 것이 타당하다.

이러한 올바른 이론에도 불구하고 어떻게 해서 토지가 개인소유의 대상이 된 것일까? 토지의 개인소유는 바로 로마로부터 기원한다. 로마에서는 성립초기부터 개인소유 토지를 인정하였고 이것이 로마가 세계를 통일하며 대제국으로 성장하는데 중추적인 역할을 하게 된다. 그 후 로마법을 계수한 나라에서는 이러한 개인소유의 토지를 인정하였고 이러한 나라들이 사실 선진국으로 발전하게 되었던 것이다. 원래 로마법과 관계가 없는 나라의 경우에 토지란 '왕토사상'에 의하여 국왕의 소유이거나 국가소유만을 인정했다. 그런데 유별나게 로마에서는 개인소유 토지를 인정하면서 독특한 로마법을 만들어 내었고 이것이 전 세계적으로 퍼지면서 오늘날의 토지제도를 만든 것이다. 물론 아직도 사회주의국가, 즉 중국이나 러시아 등에서는 원칙적으로 모든 토지는 국유이며 극히 제한적으로 개인소유를 인정하는 나라도 남아 있긴 하다.

하지만 대부분의 나라가 개인소유의 토지를 인정하고 있으며 우리나라도 예외는 아니다. 원래 우리나라에서도 조선시대까지는 개인소유의 토지를 인정하지 않았으며 단지 개인소유의 토지라고 볼 수 있었던 토지 역시 왕이 하사한 토지라는 의미 밖에는 없었던 것이다. 사실 우리나라의 토지소유제도가 확립된 것은 일본이 우리나라를 지배하기 시작한 1910년 이후의 일이며 특히 일본이 1914년부터 우리나라의 전 국토에 대한 토지조사를 실시하면서 우리나라를 통치하기 위한 수단으로 이를 활용했고 이것이 우리나라 토지제도의 근간이 된 것이다. 즉 토지에 대한 세부적인 측량과 더불어 그에 따른 토지소유자를 정하였는데 그 과정에서 일본에게 부역한 자들에게는 보다 많은 토지소유를 인정하였고 일본의 통치에 반대한 사람들에 대해서는 협조하지 않았다는 이유로 토지소유권을 인정하지 않았다.(계속)

법무법인 저스티스 대표변호사