[김형태]부동산 임대차(2)-임차인의 권리

[법률이야기]김형태 변호사

▲ 김형태 변호사

주택임대차에 있어서 이처럼 주택이나 아파트를 인도받고 주민등록을 하게 되면 임차인에게 어떠한 권리가 생기는 것일까? 법적인 용어로 '대항력'이 생긴다고 한다. 이 용어의 의미는 임대차계약에 관련된 권리를 누구에게나 주장할 수 있다는 의미다. 원래 임대차계약은 채권계약의 일종으로서 물권인 소유권 등에 대항할 수 없었다. 즉 부동산의 소유자가 바뀌면 바뀐 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없었다던 것이다. 그런데 이러한 경우 임차인에게 너무 가혹했기 때문에 법은 일정한 요건 하에 임차권에게도 소유권과 대등한 권한을 부여한 것이다. 이것이 '대항력'이다. 그러나 이처럼 물권적 효력을 인정한다 하더라도 다른 물권보다 우선할 수 없기 때문에 저당권이나 전세권 등과의 관계에서 시간적 순서, 바꾸어 말하면 태어난 순서대로 우선권이 주어지게 된다. 예를 들면 저당권이 설정된 후에 임차권에 의한 주민등록이 이루어진 경우에는 저당권이 우선하며 저당권에 의한 경매에 실행되어 다른 사람이 소유권을 취득하게 되면 임차인은 새로운 소유권자에게 대항할 수 없다. 왜냐하면 새로운 소유자는 임차권보다 먼저 태어난 저당권에 근거하여 소유권을 취득한 것이기 때문이다.

그런데 임차권 중에는 소유권이나 저당권과 같은 물권적 효력이 무색해지고 다른 임차권도 무시해 버리는 제멋대로인 무법자가 있으니 바로 소액임차권자다. 경제적 약자 보호차원에서 생긴 법규로 최우선적 효력이 있다. 대전의 경우에는 임차보증금이 5500만원 이하인 임대차계약의 경우에 위 보증금 중 1900만원은 무조건 보호하도록 되어 있다. 즉 임차권이 저당권보다 후순위더라도 임차보증금이 5500만원인 소액임차인인 경우에는 최소한 1900만원은 보호해 준다는 의미인 것이다. 그리고 주택임대차계약의 경우에는 임차기간이 2년 이상이다. 임차인의 생활안정을 위한 것으로서 임차기간이 2년 이하로 계약한 경우에도 무조건 2년으로 연장된다. 또한 임차기간이 종료된 경우에도 집주인이 아무 말이 없으면 종전의 계약대로 임대차계약을 유지된다. 계약기간 역시 다시 2년으로 연장된다.

특히 중요한 제도는 임차권 등기명령제도다. 이것은 임대차계약기간이 종료된 후에 집주인이 임차인의 임차보증금을 반환해 주지 않을 때에 유효한 제도다. 원래 임차기간이 종료되어 이사를 가면 임차인은 대항력과 우선변제권 모두 잃게 되는데 이 문제를 해결하기 위한 제도가 바로 임차권 등기명령제도다. 즉 임차주택을 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 임차인이 대항력 등을 증명할 수 있는 임대차관련 서류를 갖추어 제출하면 법원은 이를 심리하여 임차권 등기명령을 하게 되는데 그 명령에 따라 등기부상에 임차권이 등록되며 이를 기준으로 한 임차인의 대항력, 우선변제권 등이 보장되는 제도인 것이다. 이처럼 임차권이 등록되면 이사를 해도 임차인으로서의 권한을 잃지 않게 되는 것이다. 물론 등기가 되었다고 저당권처럼 곧 바로 임차했던 부동산에 경매에 들어갈 수 있는 것이 아니고 보증금반환에 관한 판결을 받은 후 경매에 들어갈 수 있다. 즉 보증금반환채권이 있다는 내용의 소송을 거쳐야 한다는 것이다.(계속)

법무법인 저스티스 대표변호사