[김형태]부동산 임대차(1)

[법률이야기]김형태 변호사

▲ 김형태 변호사

우리나라에서 자기 집이 아닌 남의 집에 세 들어 사는 사람의 비율이 얼마나 될까? 각 지방마다 상당한 편차가 있는데 서울이 55%이상이고 대전이 두 번째로 높아 약 48% 정도에 이른다고 한다. 전국적으로는 약 45% 정도가 자신의 집이 아닌 남의 집에 세 들어 살고 있다는 것이다. 거의 2가구 중 1가구는 세사는 사람들이다. 사실 주택보급율이 100%가 넘는다고 하는데도 주택보급율과 세사는 사람의 비율이 그다지 관계가 없는 것이 아닌가 생각된다. 오히려 통계에 의하면 10여 년 전보다 세사는 사람의 비율이 높아졌다는 것이다. 또한 대도시일수록 그 비율이 높으며 셋집의 사정도 매우 열악하다는 것이다. 그래도 사람들은 도시로 몰려 2050년에 이르러 우리나라 사람들의 95%가 도시에서 살게 된다고 한다. 결국 도시로, 도시로 사람들이 몰려드는 것이다.

이러한 통계를 보면서 갑작스레 라이너 마리아 릴케의 소설 '말테의 수기'의 첫 구절이 생각난다. 파리에 대한 그의 인상인 것이다. “사람들은 살아 보겠다고 이 도시로 몰려드는 모양이다. 그러나 나는 여기에서 사람들이 죽어가고 있는 것이라고 밖에 생각할 수가 없다”라고.

반 지하, 쪽방, 벌집, 고시촌 등등의 표현에서 도시의 셋집살이의 한 단편을 보게 된다. 좀 더 잘 살아보겠다고 사람들은 도시로 몰려들지만 오히려 시골에서보다 더 힘들고 고된 생활을 하게 되는 것이 아닐까? 우리 사회가 앞으로 조금 더 잘 살게 되면 이 같은 세집은 없어지겠지라고 기대해 보지만 대도시마다 여전히 해결되지 않은 숙제로 남아 있는 것이다. 예전에는 세입자 입장에서 집주인이 세를 올려 월세를 내지 않으면 나가라는 말에 항상 힘들어 했었다. 그러나 이 문제는 주택임대차보호법에서 어느 정도 해결된 듯하다. 그래서 오늘날의 임대차 문제는 임대기간이나 보증금의 증액의 문제가 아닌 임차인 자신의 보증금 보호에 있지 않나 생각된다.

이 점에 대하여 설명하기로 하자. 우선 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 해야 할 일은 전세로 들어갈 집의 등기부등본을 떼어보는 일이다. 그래서 세를 놓으려는 사람이 집주인인지 또 그 집에 저당권이 설정되어 있는지 혹시 분쟁으로 인하여 가압류나 가처분이 되어있는지 확인해야 하며 만약 집주인이 아닌 사람과 계약을 체결하려한다면 집주인으로부터 정당한 대리권을 위임받았는지 집주인의 인감증명서 및 위임장 등을 통하여 확인해야 한다.

특히 저당권이 설정된 집에 들어가는 경우에 부동산의 현 시가를 반드시 확인해야 하는데 저당채권에 전세금을 합하여 부동산의 현 시가에 80%이하가 되어야 한다. 물론 80%라는 기준이 있는 것은 아니지만 경매의 경우에 시가 이하로 떨어지는 경우가 있기 때문에 그 정도는 되어야 임차보증금이 안전하다는 의미이다. 그리고 이제는 필수적인 상식이 된 사실 - 즉 그 부동산 소재지(아파트나 연립주택의 경우 정확한 동·호수 기재필수: 동·호수가 다르면 보호를 받지 못한다.)에 주민등록을 반드시 해야 하고 주택을 인도받게 되면 비로소 주택임대차보호법에 의한 보호받는 임차권이 된다는 사실. 특히 확정일자까지 받아 놓아야 하는데 이는 주민 센터(동사무소)에 가서 약간의 수수료를 주면 계약서에 확정일자를 날인해 준다.(계속)

법무법인 저스티스 대표 변호사