[리모델링 제도 바로알기] 수직증축 리모델링… 우리집도 가능할까?

정부, 15년 이상 아파트 안전성 확보범위내 허용 추진 사업성 향상 불구 부담금 대비 자산가치 상승 '제한적'

●리모델링 제도 바로알기

정부가 4·1 부동산 대책을 통해 주택시장 정상화 일환으로 리모델링의 수직증축을 허용하는 방안을 강구하고 나섰다. 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안정성을 확보할 수 있는 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용할 수 있는 법 개정을 추진한다는 것이다.

지역에서도 준공된지 20년이 넘어 이제는 신도심이 아닌, 구도심의 주거환경을 보이는 아파트가 즐비하다. 신규 개발만이 아닌, 기존 도심이 제 역할을 할 수 있도록 노후 아파트의 리모델링이 주목을 받을 수 없는 분위기인 셈이다.

KB국민지주 경영연구소가 분석한 '공동주택 리모델링 제도의 특징 및 현황'자료를 살펴보도록 하자. <편집자 주>


▲리모델링(Remodeling)이란=건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위해 대수선하거나 또는 대통령령으로 정하는 범위 내 증축하는 행위로 정의된다. 지난 1980년대와 90년대 급격하게 늘어난 아파트들의 노후화가 진전되면서 리모델링에 대한 기준 마련이 필요했다. 이에 건축물 재고를 건축물의 생애주기 차원에서 유지·관리하고 개선할 목적으로 2001년 9월 법제화됐다.

리모델링은 재건축에 비해 노후화가 심하지 않아도 진행이 가능하며 사업추진 절차 또한 상대적으로 간단하다는 특징이 있다.

리모델링의 대상 공동주택은 사용검사일 또는 사용 승인일로부터 15년 이상의 연한을 가지고 있어야 하며 안전진단 A~D 등급 건축물일 경우 가능하다.

사업절차에서도 기본계획수립 및 구역지정 없이 입주자대표회의 및 소유자의 제안으로 추진될 수 있고 사업시행인가나 관리처분, 분양 등의 단계 없이 시·군·구청장의 행위허가 및 총회로 진행된다. 또한 리모델링은 재건축과 다른 사업으로 사업절차는 추진제안→조합설립인가→안전진단→건축심의→리모델링 행위허가→분담금 확정총회→이주 및 착공→사용검사→이주 및 청산 순이다.

반면, 재건축은 기본계획수립, 구역지정→추진위원회 구성→안전진단→조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획→일반분양→이주 및 착공→준공인가/이주ㆍ청산 순이다.

▲해외의 리모데링 사업 진행은=리모델링 사업은 각 나라 여건에 따라 관련 규정 및 지원 형태의 차이가 존재한다. 그러나 대체적으로 건축물의 효율성 증대를 목적으로 하기 때문에 공사비에 대한 금융 지원 방식이 다양하다.

일본 공동주택의 경우, 내진에 대한 성능향상이나 무장애, 노인형주택 사용을 위한 리모델링이 주로 진행된다. 주택금융공고의 '리폼 융자제도' 등 각종 금융지원을 통해 리모델링의 활성화를 유도한다.

미국은 노후건축물의 에너지 효율을 높이기 위한 목적으로 리모델링을 추진한다. 일부 지자체에서는 비영리기관 및 지자체 등이 대출을 받아, 중저소득층의 임대 또는 자가주택의 리모델링 진행 시 낮은 금리로 재대출해주는 프로그램이 운영되고 있다.

영국에서는 주거성능 향상 및 온실 가스 배출량 감축, 에너지 소비량 절감 등을 목표로 주택 개보수 보조금, 공용부분 보조금, 다세대주택 보조금 등의 다양한 보조금을 지원해주고 있다.

▲공동주택 리모델링 추진 현황=전국적으로 리모델링 추진이 가능한 아파트의 단지수는 8000여개에 달한다. 이는 전체 아파트 단지에 약 49% 수준으로 세대수로는 335만 세대에 달한다. 이중 수도권의 대상 세대수는 160만 세대로 전체의 약 48% 비중을 차지한다.

이는 1990년대 초부터 본격적으로 개발되기 시작한 수도권 1기 신도시의 상당수 아파트가 리모델링 대상이 되고 있기 때문이다.

또 지난 2010년 9월 기준 전국의 리모델링 사업은 완료된 9건을 포함 80여개 단지밖에 진행되지 않았다. 공동주택 리모델링 시장이 부진한 주요 원인은 사업구조상 수요자가 높은 추가 부담금을 내야 하는 것에 비해 자산가치의 상승이 제한적이기 때문이다.

현재 리모델링 구조에서는 세대수 증가나 일반분양 등이 불가능한 상태라서 실제 들어가는 모든 비용을 전적으로 수요자가 부담할 수 밖에 없다. 이에 비해 리모델링에 따른 가격 상승 정도는 재건축에 비해 낮고 투자비용을 하기 어려운 경우도 많아 사업을 포기하거나 재건축 연한이 될 때까지 기다려야 하는 상황도 발생한다.

KB국민지주 경영연구소 관계자는 “리모델링에 대한 제도 개편 시 일부 자기부담금 감소 등으로 인해 수요가 다소 늘어날 것”이라며 “안정성 확보를 감안할 경우, 증축 수준은 제한적이라 비용 감소 효과는 크지 않을 것이라는 의견도 나온다”고 말했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@