신축주택 부터 오피스텔까지 '양도세 훈풍'

오피스텔, 신축·미분양 주거용 양도차익 과세 전액감면

●4·1 부동산 대책 주요내용 Q&A

4·1 부동산 종합대책과 함께 부동산 시장이 거래 활성화에 초점을 맞추며 기대감을 높이고 있다. 이미 지역에서도 공인중개사무소로 거래에 대한 문의가 이어지는 것으로 알려진다.
하지만 이번 부동산 대책은 제도화 과정에서 시기 및 세부 기준에 대한 정치권의 갑론을박으로 수차례 번복됐다. 이에 대해 부동산정보업체인 부동산114(www.r114.com)가 발표한 4.1 부동산 대책에 대한 Q&A를 살펴보고자 한다. <편집자 주>

-양도세 면제 적용 시점은 언제인가?

▲면제 시점은 당초 상임위 통과일인 4월 22일로 의결했다. 그러나 법사위에서 1일부터 소급 적용하는 것으로 변경·통과됐다. 4월 1일 이후에 집을 계약했다면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있게 된다. 소급 적용키로 한 4월 1일은 등기 기준이 아니라 계약일 기준을 말하는 것인 만큼 유의해야 한다. 이와 관련, 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 면제 역시 4월1일부터 12월 31일까지 시행된다. 기준일은 매매계약이 아니라 집값을 모두 지불한 날(완납일)이나 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이다. 보통 값을 모두 치르고 소유권 이전 등기를 접수하기 때문에 완납일이 취득일이다.

-재개발·재건축한 신축주택을 취득하는 경우는 감면대상이 될까?

▲조합원이 관리처분계획에 따라 취득할 때는 감면대상에 해당되지는 않는다. 재개발·재건축된 주택을 제3자가 취득하는 경우 양도자의 1세대 1주택 여부를 확인해 감면대상 여부를 판단한다는 점을 알아두면 된다.

-재개발·재건축 아파트의 조합원 분양권은 양도세 감면 대상이 될 수 있나?

▲관리처분인가 이후에는 멸실된 상태로 간주해 주택이 아니다. 따라서 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 단지의 조합원 분양분을 사면 양도세 혜택을 받을 수 없다는 점을 주의해야 한다. 재건축·재개발 단지의 일반분양분은 신축·미분양 주택에 해당된다.

-자기소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하는 경우는 감면대상이 되나?

▲자기소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하는 경우에는 주택을 신축해 취득한 본인은 감면대상이 되지 않는다. 그러나 이를 제3자가 매입하는 경우 신축주택으로 적용받을 수 있다.

- 1가구 1주택에 대한 예외가 있나?

▲배우자 등 세대원이 갖고 있는 주택이 1채여야 한다. 아파트 청약 때나 소득세법에서 초소형 주택, 상속으로 인한 농어촌 주택 등은 주택 수 산정에서 제외하는 경우가 있다. 그러나 4·1 대책의 양도세 기준에서는 무조건 집이 1채인 경우만 인정받게 된다. 단, 예외적으로 일시적 2주택자(종전 주택을 팔기 전에 신규 주택을 취득한 경우)의 종전 주택(2년 이상 보유)에 대해서는 양도세가 면제된다.

-1세대가 지분을 보유하는 경우 1세대 1주택 판정 방법은 무엇인가?

▲부부(1세대)가 동일 주택의 지분을 2분의 1씩(공유) 보유하는 경우 1세대 1주택에 해당된다. 그러나, 각기 다른 주택의 지분을 일부씩 보유하는 경우 1세대 다주택자로 인정된다.

-미분양 주택을 건설사가 그동안 임대용으로 사용하고 있는 경우는 어떠한가?

▲ 이번 감면대상의 미분양주택에 포함된다.

-오피스텔의 경우, 어떻게 감면을 받을 수가 있나?

▲신축·미분양 오피스텔을 주거용으로 사거나 1세대 1주택자가 오피스텔을 사면 양도차익에 대한 과세를 전액 감면해 준다. 주택과 마찬가지로 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하가 대상이다. 취득자가 취득일 후 60일 이내에 오피스텔 주소지에 본인 또는 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야 한다. 기존 오피스텔의 경우에 주민등록이 돼 있는 오피스텔 1채만 보유하고 있는 세대(일시적 2주택 세대 포함)의 오피스텔을 취득해 신축·미분양 오피스텔과 동일하게 주민등록이전 또는 임대용 주택으로 등록해야 감면혜택을 받을 수 있다.

-부부의 주민등록이 별도로 되어 있으면 2세대라고 보는가?

▲부부 중 1인만 별도세대를 구성하고 있는 경우 1세대로 간주하지만 별도 세대에 각각 동거인이 있는 경우는 2세대에 해당된다.

-최근에 세대를 분리한 경우 1세대 판정은 어떻게 하는가?

▲최근에 세대를 분리한 경우 1세대 판정은 4월 1일을 기준으로 하므로 4월 1일 후에 세대분리를 해도 2세대가 되지 않는다.

김은진 부동산114 책임연구원은 “당초 4·1부동산 종합대책은 제도화 과정에서 시행 시기나 세부 기준을 두고 여러 논란을 빚었으며 그만큼 시장의 혼란도 가중됐다”며 “하지만 지난 7일 양도소득세 감면 세부기준 등을 담은 조세특례제한법 시행령 개정안이 국무회의를 통과함에 따라 애매모호했던 내용들이 어느 정도 명확해졌다”고 말했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@