'절반이 사유지' 서대전시민공원, 시민 품에 남을 수 있을까?

토지 소유주 조씨, 부당이익금 반환소송 '종착점' … 광장-상업용지 구분에 '명암' 상업용지 책정땐 최소 700억 달해… 市 부담 클듯

▲ 지난 20년동안 대전시민들의 휴식공간으로 자리잡은 서대전시민공원. 토지의 절반 이상이 민간 소유지만, 대전시가 매수하지 않아 소유자의 재산권 행사가 제약되고 있다. 손인중 기자

●서대전시민공원, 시민품에서 보전될까?

서대전시민공원이 지금의 모습으로 시민들에게 남아있을 수 있을까. 회색빌딩의 도심에서 시민여가공간으로 활용된 서대전시민공원은 사실 절반 이상이 민간인 소유다. 지난 20년간 시민들의 공간으로 자리잡았으나, 엄밀히 따지면 사유지를 공원으로 조성해 시민들이 사용해 왔던 셈이다. 민간소유의 토지를 도시계획에 도로나 공원으로 지정하고도 지자체가 매수하지 않아 소유자의 재산권 행사가 제약되고 있는 것이다. 이를 두고 장기미집행도시계획시설이라고 한다. 서대전시민공원은 장기미집행도시계획시설의 대표적 사례로 장기미집행도시계획시설의 과제를 살펴본다. <편집자 주>

서대전시민공원이 운명을 가를 중요한 판결을 앞두고 있다. 서대전시민공원의 토지 상당수 소유자인 조욱래씨가 대전시를 상대로 제기한 부당이득금 반환소송이 1년6개월간의 심리를 마치고 종착점에 다다랐다. 개인 소유의 땅을 시가 임의로 사용해 거둔 부당한 이득을 토지소유주에게 돌려달라는 간단한 소송이지만, 서대전시민공원내 사유지의 재산가치를 결정짓는 의미가 숨겨져 있다.

▲서대전시민공원 소유자는 민간인?

시민들의 휴식공간으로 자주찾는 대전 중구 문화동 서대전시민공원이 부지의 절반 이상은 개인소유다. 서대전시민공원 3만1513㎡중 1만8144㎡(57%)가 전 대전피혁과 현 디에스디엘(옛 동성개발) 회장으로 알려진 조욱래씨의 민간 소유다.

대전 문화동에 있던 군 부대가 빠져나가고 국방부 소유였던 서대전시민공원 부지 상당 부분은 1976년 4월께 민간소유로 넘어갔다. 당시 공터로 남아 있던 서대전공원 부지는 상업용지로 매매가는 3억4300만원으로 알려졌다.

서대전시민공원에 위치한 사계절스케이트장을 제외하고 조깅트랙과 주차장 부지가 모두 민간 소유로, 시민들이 여가를 즐기는 광장 대부분이 사유지라는 의미다. 대전시가 1976년 7월 서대전시민공원 부지 전체를 주거지역에 광장으로 도시계획 결정해 현재까지 건물 등이 들어설 수 없도록 해 공원으로 보존될 수 있었다.

▲매수청구와 매수 결정

당시 도시계획 결정은 현재까지 공원이 보존하는 계기가 됐으나, 토지를 매수하지 않고 장기미집행도시계획시설로 남겨놓는 바람에 결국 토지 소유주가 시에 토지매수를 요구하는 매수청구를 초래했다.

서대전시민공원의 개인소유자 조씨는 2012년 1월 서대전시민공원의 민간토지를 대전시가 매수하라고 요구하는 매수청구를 냈다.

10년 이상 장기미집행도시계획시설 중 대지는 소유주가 지자체에 매수를 요청할 수 있고, 지자체가 매수를 거부하면 소유자는 그곳에 건물을 짓는 등 재산권을 행사할 수 있다.

시가 서대전시민공원의 개인 토지를 사들이지 않으면 지금의 광장에 높은 빌딩이 들어설 수 있는 것으로 공원 기능을 상실한다는 것을 의미한다.

이에따라 대전시는 그해 6월 서대전시민공원 민간소유 부지를 시가 매입하겠다는 결정을 조씨에게 통보했다.

매수 기간은 2014년 6월까지다. 이때까지 대전시는 서대전시민공원의 개인소유 토지의 매수절차를 마무리지어야 한다.

시 관계자는 “서대전시민공원은 1976년 도시계획시설 결정돼 1992년 광장으로 조성된 곳으로 역사성, 상징성 등을 고려했을 때 시민 휴게공간으로 보존하기 위해 지난해 매입을 결정했다”며 “구체적인 매수 가격은 소송이 마무리되는 대로 매수절차가 시작될 것”이라고 설명했다.

▲재산가치, 공원 VS 상업용지

서대전시민공원 개인소유지의 재산가치를 결정짓는 중요한 판결이 코앞에 다가왔다. 조씨가 대전시를 상대로 2011년 7월 제기한 부당이득금 반환소송이 1년6개월의 심리를 마치고 결심 단계에 도달하고 있다. 대전시가 사유지를 임의로 사용해 얻은 부당한 이득을 토지소유주에게 돌려달라는 주장이다.

부당이득금 반환소송의 이면에는 서대전시민공원의 사유지를 광장의 기준에서 재산가치를 책정할 것인지, 또는 상업용지의 기준에서 가치를 계산할 것인지 결정되는 중요한 과정을 거친다.

가령, 같은 땅덩이더라도 개발제한구역 지역과 상업용지의 가격은 수 배의 차이가 발생한다. 서대전시민공원이 현재 주거지역에 광장으로 지정돼 공시지가는 ㎡당 150만원 수준이지만, 소유자는 이곳을 상업용지 기준에서 재산가치가 책정돼야 한다고 주장하는 것으로 알려졌다. 상업용지 기준에서 공시지가는 ㎡당 350만원까지 오를 것으로 전망된다.

이같은 주장은 조씨가 서대전시민공원을 매입할 때 용도는 상업용지였고 매입가는 당시 돈으로 3억4000만원에 달했으나, 매입후 3개월만에 시가 토지용도를 주거용지에 광장으로 바꿔 부당한 제한이 있었다고 주장하는 것으로 알려진다.

상업용지 기준에서 서대전시민공원의 사유지 매입가격은 공시지가 700억원을 웃돌 것으로 점쳐진다. 반대로 현재 광장의 기준에서 재산가치는 270억원 남짓이다.

이와관련 디에스디엘 관계자는 “해당 토지의 소송 업무는 회사에서 맡지 않아 자세한 내용은 알지 못한다”고 밝혔고, 조씨의 변호인측과 여러차례 통화를 시도했으나 연락이 닿지 않았다.

임병안 기자